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时间已经到了2020年末,还有半个月,让人难忘的2020年就将过去,这一年,虽然疫情影响,但房地产市场随着疫情的控制而快速复苏,整体看数据,2020年刷新历史记录已经成为定局!
 
1—11月份,商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%,增速比1—10月份提高1.3个百分点。其中,住宅销售面积增长1.9%,办公楼销售面积下降12.8%,商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元,增长7.2%,增速提高1.4个百分点。其中,住宅销售额增长9.5%,办公楼销售额下降10.7%,商业营业用房销售额下降13.7%。
 
拆分单月数据:统计局官方数据显示:11月单月房地产销售面积为1.75亿平米同比上涨12%,销售额为1.73万亿,同比上涨18.6%。
 
11月数据最值得关注的是,是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个11月。但单月同比涨幅相比10月有所放缓。
 
计算2020年,1-11月整体商品房销售面积为15亿平米,同比上涨1.3%,销售额为14.89万亿,同比暴涨了7.2%。年内首次开始销售面积销售额全面同比上涨。
 
销售面积在疫情影响下持续下调10月持平, 11月转正。年内销售额连续4个月同比转正!2020年全年,中国房地产市场销售额刷新历史记录成为定局,有望高达17万亿!(2019年全年销售额159725亿)
 
回到北京市场,大家都在关注,限竞房的销售情况,很简单还是看看数据:
 
 
累计数据看,2020年限竞房成交刷新历史记录,已经高达2.8万套,单独看半年数据和库存数据,可以看到,入市了9.1万套限竞房住宅,网签完成5.3万套,只有3.1万套为可售状态。也就是已经销售了66%(部分预定)。
 
北京限竞房供应到现在,合计入市100个项目,183张预售证,总体供应限竞房住宅91060万套,截止12月15日合计成交终于达到了52882套,网签完成了58%.
 
北京还未入市的限竞房大约1.5-2万套,截止日前,北京合计成交限竞房住宅土地113宗,累计纯住宅面积为1098万平米,预计叠加部分类别墅类房源,配套面积,合计供应大约1300万平米。也就是说,北京限竞房的房源供应已经只剩1.5-2万套左右。
 
整体库存分为未网签合计3.79万套,其中部分预定,可售库存合计31423套占比为34.5%。
 
严重分化的限竞房入市签约!到当下因为各限竞房项目入市周期不一样,因为缴纳首付或者改善项目换房周期等原因,的确存在部分项目已经销售但网签滞后的现象。
 
整体看,平均网签完成58%,实际大约销售要增加10-15%,也就是大约75%的项目已经销售。一共183期限竞房项目里面,基本售罄的有50期,也就是网签完成80%以上的。50%-80%的有40期,也就是已经进入销售末期。也有50期网签不到30%。这里面除了最近新入市的,大部分已经属于滞销。
 
整体看,限竞房已经出现了严重的三个部分,25%的项目不愁卖,基本能做到一年清盘,60%的项目顺销,慢慢卖。15%的项目已经基本封盘,很难成交。
 
 
最后简单的总结一下:
 
整体数据看,限竞房随着土地供应结构的明显变化,2020年只有7-8宗成交,绝大部分都非限竞房。限竞房已经快速消化。
 
限竞房市场分化非常严重,少数位置优秀的项目签约相对活跃, 最近入市的限竞房位置相对较好,除了少数五环内项目去化有所提升,但后续随着大量郊区项目入市,预计限竞房去化难题依然非常大。
 
市场出现明显的二八现象,20%的项目占据超过80%的销售。
 
整体看,非优质限竞房去化难度越来越大。因为网签审核购房资格等时间缩短,现在看,真实销售与网签数据差距缩小。
 
限竞房入市的价格,五环以内想买到限竞房的机会已经只剩4个机会,一共12个项目合计96万平米,大约9000套限竞房的供应量,大部分已经清盘,目前在售的只有丰台几个,还有西红门等个案。未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。现在看,包括洺悦湾、中铁两个项目、京投等,这些已经稀缺。
 
从市场结构看,2020年限竞房成交年内有望接近3万套,市场主流项目成交热度上涨,库存压力降低,集中在远郊区包括青龙湖、顺义、亦庄 房山等少数区域。但这些区域后续也已经供应越来越少。
 
整体数据看,从市场成交均价看,不限价时代到来,未来入市的住宅土地楼面价明显上涨,2021年北京房价上涨已经成为趋势,如果不限制网签,预计价格上涨在10%-15%以上。
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张大伟

张大伟

667篇文章 3天前更新

中原地产首席分析师

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