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北京楼市的暖冬终于被“盼来了”

在深圳、南京、杭州、成都这些城市万人打新的时候,苦逼了4年的北京楼市也终于有缓过一口气的表现,最近成交量表现可以说非常不错,优质项目开盘再现接近日光。整体数据看不论是金九银十还是11月,北京楼市年末成交量可以说非常活跃,虽然不至于量价齐涨,但对比前几年冰封已经有明显好转!
北京楼市金九银十过去,整体看,2020年10月新建住宅网签4224套,二手房住宅网签14330套,合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5%。
 
累计金九银十数据看,2020年合计成交住宅达到了40684套,这是最近6年来仅次于2016年的金九银十。也是调控四年来温度最高的一个金九银十。同比上涨50%.
 
11月在金九银十基础上继续活跃,整体年内新建住宅网签已经高达4.26万套,全年有望接近4.8万套,这也是最近5年的最高点,二手房住宅网签也已经高达1.46万套提前一个月超过了2019年全年(截止11月29日)
单独看月度数据,11月网签新建住宅5843套(截止29日)这个数字已经是2015年7月来,连续64个月最高值。二手房住宅网签也高达1.62万套(截止29日)
 
首先:供应量增加,热点项目网签明显上涨。
整体看,进入金九银十,房企入市积极性提高,大部分为了避免年末可能出现了不确定情况, “金九”结束,“银十”已至。北京新房项目加快了入市速度,开启了十月的抢收大战。据北京市住建委显示,9-10月末共公布了20多个住宅项目的预售许可预告,而且都是一些高品质的红盘、热盘。合计供应住宅1.13万套。
 
出现2020年市场温度上升的核心原因主要有几点:
 
全国其他城市普遍上涨,而北京已经连续跌了3-4年,性价比出现。
 
市场供应结构出现变化,不限价项目建设,成交均价逐渐企稳
 
刚需购房者入市,特别是因为出国人数减少,针对学区房需求增加。
 
其次:北京楼市最近市场成交温度上升,限竞房进入尾声
 
整体看,数据依然属于高位运行中。限竞房累计入市8.7万套,已经网签5.2万套,可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.9万套,随着供应减少,土地结构的变化,北京2021年将再次以不限价商品房供应为主。
 
第三:整体看,北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣,实际在2020年整体项目基本保持了价格平稳。
 
累计数据看,2020年北京限竞房成交10个月时间已经刷新了年度记录,整体成交量相比前期有所活跃。而且随着土地供应结果的变化,市场不限价房源明显增加,限竞房的性价比相对提高。
 
归根结底上涨的原因还是因为信贷,和全国同类型城市大涨。
 
央行发布了10月份的金融数据!
 
从总量方面来看,在前三季度贷款增量同比大幅提升的背景下,10月人民币贷款人民币贷款增加6898亿元,同比多增285亿元。
 
分部门来看,住户部门贷款增加4331亿元,其中,短期贷款增加272亿元,中长期贷款增加4059亿元;(2019年10月份,人民币贷款增加6613亿元,同比少增357亿元。分部门看,住户部门贷款增加4210亿元,其中,短期贷款增加623亿元,中长期贷款增加3587亿元。)
 
企(事)业单位贷款增加2335亿元,其中,短期贷款减少837亿元,中长期贷款增加4113亿元,票据融资减少1124亿元;非银行业金融机构贷款增加382亿元。
 
从社融总量看,据初步统计,10月末社会融资规模存量为281.28万亿元,同比增长13.7%。从增量来看,10月份,社会融资规模增量为1.42万亿元,比上年同期多5493亿元。
 
从人民币存款数据来看,10月人民币存款减少3971亿元,同比多减6343亿元。其中,住户存款减少9569亿元,非金融企业存款减少8642亿元,财政性存款增加9050亿元,非银行业金融机构存款增加2918亿元。
 
2020年1-10月居民户中长期贷款5.01万亿,刷新历史记录!支撑了房地产销售额突破17万亿。所以,预测2021年房地产市场走势非常简单,如果信贷继续上涨,那么总体房价肯定还是上涨为主,如果下调,那么大概率就要下跌了。
 
其次:看政策!
 
预测市场其实主要看政策,那么当下楼市政策如何?
 
哈尔滨市住建局消息,为支持房地产和建筑企业在做好疫情防控前提下,积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进哈市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,出台14条具体扶持措施,确保全市房地产业和建筑业平稳健康发展。
 
公积金等多项政策开始宽松,另外值得注意的是开始放宽商改住市场。支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构,对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。
 
这一条非常特别,在全国主流城市都收紧商改住政策的时候,哈尔滨开始刺激商改住,体现了背后有大量库存的压力。
 
深圳“华润城润玺”的网红盘,项目均价为13.2万/㎡左右,而周边华润城润府的二手房均价在18万以上,价差达到4万~5万,这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算,如果摇中最少能赚500万。
 
天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往。逐利是人的本性。
 
而北京本身的土地市场出现了颠覆变化!
 
从2017年开始,当时看土地供应结构,伟哥就说过,不可能不下调,因为供应量大且价格低,北京楼市调控两条最关键,严格的信贷政策+敞开的限竞房。
 
2019年年末开始,土地供应结构出现了全面变化,特别是2020年,不限价土地再次成为主流。
看住宅类土地,在2020年平均楼面价达到了3.2万元,这代表了,未来网签均价不论调控政策如何,是必然会上涨的。而从2017年对比2016年可以看到,楼面价下调了10%以上。
 
综合来说,作为一个首都,北京是京津冀的龙头城市,从全国市场看,一个区域如果龙头城市不涨,整个大区域市场不可能上涨,所以过去一年,全国房价上涨城市基本集中在没有暖气片的华东华南。
 
整个华北东北房价基本熄火,除了唐山等少数城市,全面下调,但这种下调随着信贷宽松市场已经积蓄了购买力,所以,2021年,北京市场除非出现加码调控,否则房价已经必然上涨。



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