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2021年,该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?

还有39天就到2021年了,未来这一个多月,各路大神都会预测房地产市场,虽然从来没有一个人预测靠谱过,但算命总是要坚持的。
 
最爱预测的丁博士在上半年表示,乐观的预测中国2020年房地产市场也将下调5%。结果10几年如一日的又被打脸。
实际现实中大概率要涨10%了。看看真实数据:1-10月商品房住宅销售额已经同比上涨5.8%,销售面积持平。坚强不屈的中国房地产,又一次刷新历史记录了。
2020年出现了史上最好的一个房地产市场金九银十:
 
1—10月份,商品房销售面积133294万平方米,同比持平,1—9月份为下降1.8%。其中,住宅销售面积增长0.8%,办公楼销售面积下降14.5%,商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元,增长5.8%,增速提高2.1个百分点。其中,住宅销售额增长8.2%,办公楼销售额下降12.8%,商业营业用房销售额下降15.8%。
 
拆分单月数据:统计局官方数据显示:10月单月房地产销售面积为1.62亿平米同比上涨15.3%,销售额为1.6万亿,同比上涨23.9%。
 
10月数据最值得关注的是,是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个10月。
 
计算2020年金九银十,整体商品房销售面积为3.48亿平米,同比上涨11%,销售额为3.47万亿,同比暴涨了20%。是中国房地产历史上销售最高的一个金九银十。
 
销售面积在疫情影响下持续下调终于是10月持平,将在11月转正。年内销售额连续3个月同比转正!2020年全年,中国房地产市场销售额刷新历史记录成为定局,有望高达17万亿!(2019年全年销售额159725亿)
 
一般到12月预测就会井喷,今年因为疫情的特殊原因,很多人开始了提前预测。到时候反正都可以说是疫情影响。
 
那么2021年如何预测房价?很多人很关注:2021年该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?预测的靠谱不靠谱不论,敢于预测的就是勇士。今天来分析分析这个逻辑,看看最近的政策与市场情况。
 
首先:看信贷!
 
央行发布了10月份的金融数据!
 
从总量方面来看,在前三季度贷款增量同比大幅提升的背景下,10月人民币贷款人民币贷款增加6898亿元,同比多增285亿元。
 
分部门来看,住户部门贷款增加4331亿元,其中,短期贷款增加272亿元,中长期贷款增加4059亿元;(2019年10月份,人民币贷款增加6613亿元,同比少增357亿元。分部门看,住户部门贷款增加4210亿元,其中,短期贷款增加623亿元,中长期贷款增加3587亿元。)
 
企(事)业单位贷款增加2335亿元,其中,短期贷款减少837亿元,中长期贷款增加4113亿元,票据融资减少1124亿元;非银行业金融机构贷款增加382亿元。
 
从社融总量看,据初步统计,10月末社会融资规模存量为281.28万亿元,同比增长13.7%。从增量来看,10月份,社会融资规模增量为1.42万亿元,比上年同期多5493亿元。
 
从人民币存款数据来看,10月人民币存款减少3971亿元,同比多减6343亿元。其中,住户存款减少9569亿元,非金融企业存款减少8642亿元,财政性存款增加9050亿元,非银行业金融机构存款增加2918亿元。
 
2020年1-10月居民户中长期贷款5.01万亿,刷新历史记录!支撑了房地产销售额突破17万亿。所以,预测2021年房地产市场走势非常简单,如果信贷继续上涨,那么总体房价肯定还是上涨为主,如果下调,那么大概率就要下跌了。
 
其次:看政策!
 
预测市场其实主要看政策,那么当下楼市政策如何?
 
哈尔滨市住建局消息,为支持房地产和建筑企业在做好疫情防控前提下,积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进哈市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,出台14条具体扶持措施,确保全市房地产业和建筑业平稳健康发展。
 
公积金等多项政策开始宽松,另外值得注意的是开始放宽商改住市场。支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构,对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。
 
这一条非常特别,在全国主流城市都收紧商改住政策的时候,哈尔滨开始刺激商改住,体现了背后有大量库存的压力。
 
10月又出现多城市升级加码调控政策。如果叠加11月初的台州,全国从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。
 
整体看,10月各地收紧的调控政策虽然力度不大,但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策,房住不炒,维持房地产市场的平稳,只要上涨过快必然会导致调控升级!
 
第三:开发商的拿地节奏
虽然媒体报道房企资金链收紧,但整体看,2020年房企拿地数量依然刷新历史记录:2020年截至11月23日,龙头房企拿地数据:整体看, 50大房企拿地金额高达2.2万亿,同比2019年同期上涨幅度高达20%。
 
拿地最多的刷新历史同期记录。
11月23日,深圳8宗居住用地入市出让,分别位于宝安西乡、沙井、光明、龙华大浪以及坪山,总出让面积73.22万㎡,总起拍价合计294.42亿元。最先出让成功的为宝安沙井A301-0575号宗地,该地块由深圳融华置地投资有限公司以底价127.1亿元竞得.
 
这只是土地市场的缩影,整体看2020年土地市场持续高位允许,房企拿地积极性高。土地市场在2020年快速复苏,中原地产研究中心统计数据显示,截止2020年11月23日,房企积极拿地趋势开始出现。
 
累计数据看,已经有上海、杭州、广州3个2000亿卖地城市,另外还有北京、南京等6个千亿卖地城市。全国累计看,超过28个城市卖地超过500亿,均刷新历史记录。
 
50大城市累计卖地超过3.51万亿同比上涨幅度高达18.3%。整体看,疫情影响逐渐过去,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升。
 
第四:2021年,该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?
 
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。整体看,从土地市场角度看,2021年楼市销售会继续刷新记录。而是不是支撑这一点核心看信贷政策。
 
1:买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经在2019年年底出现,利率下调是趋势,社会资金成本肯定是降低的。当下特别的企业贷款利率已经稳定在4以下。
 
2:土地市场供应出现了变化,很多城市土地供应不限价趋势出现,从供应节奏看,2021年入市的不限价房会增加。:
 
3:调控政策的力度可以预期依然将是稳,特别是长江以北救市政策将多余收紧政策。
 
这句话值得每年说一次:到目前为止,普通人周围能够找到股市发家致富的,最后总是还给股市,而房地产作为拉动经济的引擎,起码核心区位的,依然值得投资。如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的物业。



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