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注意了!决定2021年北京楼市高度的两宗绝版地来了

万众瞩目的两宗地终于挂出来了:
北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地国有建设用地使用权挂牌出让公告。
总起价118亿,合计17.55万平米的两宗纯住宅地块挂出来了,平均地块的楼面价起价为6.72万元。
 
位置没说的,非常非常好:
土地市场出现了颠覆变化!从2017年开始,当时看土地供应结构,伟哥就说过,不可能不下调,因为供应量大且价格低,北京楼市调控两条最关键,严格的信贷政策+敞开的限竞房。
 
2019年年末开始,土地供应结构出现了全面变化,特别是2020年,不限价土地再次成为主流。
看住宅类土地,在2020年平均楼面价达到了3.2万元,这代表了,未来网签均价不论调控政策如何,是必然会上涨的。而从2017年对比2016年可以看到,楼面价下调了10%以上。
从土地供应角度看,有6个项目的总货值预计在百亿以上。超过50亿的有18个项目。
限竞房累计1100万平米的土地,基本上换算成住宅大约在10万套上学,已经入市了8.6万套,未来剩余2万套左右,而从网签数据看,已经签约4.87万套,部分预定的也有1万套左右,从市场库存看,已经首次出现了下调,跌下了3万套,这其中基本是难卖的已经真卖不动了,比如房山等项目已经封盘,而位置好的项目,最近购房者入市积极性都在提高。
 
限竞房可以说是北京调控的创举,很简单,一方面限制了价格,另外更牛逼的是增加了供应。相比不限价的商品房,限竞房对于开发商来说,敞开供应,捂盘不存在。而且动辄一个区域一次供应多宗限竞房,带来的结果就是踩踏效应,所以过去几年,北京房价跌的最多的是都是限竞房供应集中区域,北七家、顺义、亦庄板块、青龙湖房山。
 
但最近非常明显的数据可以看到,限竞房已经进入了供应尾声,虽然不排除未来还有零星供应,但2021年,限竞房将明显减少。
 
这两宗肯定10万+的住宅地块,将在本次挂牌出让竞买申请起始时间为2020年11月18日9:00时起,竞买申请截止时间为2020年12月21日15:00时止;挂牌竞价起始时间为2020年12月8日9:00时起,挂牌竞价截止时间为2020年12月22日15:00时止。
 
到底最后溢价率上限多少?是不是还会设置在50%?这个区域卖12万+已经是公认,那么如果楼面价超过9万,房价会不会在15万+?目前看,基本所有房企都会参与,这些参与的房企会如何组合?



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