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前几天伟哥聊过北京楼市2021年整体市场情况，稳步上涨已经是趋势，那么今天我们聊聊会有哪些神盘项目？在2020-2021年成为销冠？
时间已经到了2020年11月10日，从2019年开始，很多人都笑谈，这是过去十年最差的一年，也是未来十年最好的一年。
长三角、珠三角楼市如火如荼，但京津冀市场过去四年可以说是惨不忍睹，伟哥年初写过一篇：北京楼市有多惨？3年超10万家庭购房亏100万+！
从2017年开始，以北京、天津为代表的京津冀房地产市场，可以说惨不忍睹。但最近北京在深圳、上海、广州气温回暖后，终于有了点市场开始上行的苗头了。
统计数据显示，截止11月9日，北京新建住宅网签完成了3.73万套，已经比2019年全年上涨了6.8%，预计全年成交量有望超过4.3万套，这基本已经是2018年之前几年的两倍。
二手房成交量也在明显的升温，整体看，二手房住宅已经签约了13.5万套，预计全年二手房住宅网签将在16万套左右，又是一个最近4年调控后的最高点。
成交量已经明显上涨了，而且从成交结构看，不限价的纯商品房数量在明显比例上涨，那么2020年销冠会是谁？
1：2020年网签的销冠是谁？
从市场热点区域看，其实北京成交主要还是集中在西南北五环周围几个区域。
截止11月10日的销冠排行榜可以看出这一点：
从数据看，截止11月10日，在还剩50天的情况下，北京累计网签超过10亿的住宅项目只有74个，其中有5个项目网签超过50亿，最高的万象悦府网签86亿，寰宇时代网签73亿，西山锦绣府66亿，华樾北京网签57亿，禧悦学府网签50亿。
一共累计27个项目网签超过20亿。这些基本就是2020年的销冠排行。大概率销冠会在前两个项目之间产生。
2:2020北京新入市的项目网签如何？
限竞房可以说是北京调控的创举，很简单，一方面限制了价格，另外更牛逼的是增加了供应。相比不限价的商品房，限竞房对于开发商来说，敞开供应，捂盘不存在。而且动辄一个区域一次供应多宗限竞房，带来的结果就是踩踏效应，所以过去几年，北京房价跌的最多的是都是限竞房供应集中区域，北七家、顺义、亦庄板块、青龙湖房山。
但最近非常明显的数据可以看到，限竞房已经进入了供应尾声，虽然不排除未来还有零星供应，但2021年，限竞房将明显减少。
第三：谁会成为2021年销冠？
土地市场出现了颠覆变化！从2017年开始，当时看土地供应结构，伟哥就说过，不可能不下调，因为供应量大且价格低，北京楼市调控两条最关键，严格的信贷政策+敞开的限竞房。
2019年年末开始，土地供应结构出现了全面变化，特别是2020年，不限价土地再次成为主流。
看住宅类土地，在2020年平均楼面价达到了3.2万元，这代表了，未来网签均价不论调控政策如何，是必然会上涨的。而从2017年对比2016年可以看到，楼面价下调了10%以上。
从土地供应角度看，有6个项目的总货值预计在百亿以上。超过50亿的有18个项目。
限竞房累计1100万平米的土地，基本上换算成住宅大约在10万套上学，已经入市了8.6万套，未来剩余2万套左右，而从网签数据看，已经签约4.87万套，部分预定的也有1万套左右，从市场库存看，已经首次出现了下调，跌下了3万套，这其中基本是难卖的已经真卖不动了，比如房山等项目已经封盘，而位置好的项目，最近购房者入市积极性都在提高。
过去了挑花眼，反正等着还有，如果逐渐开始变成不买这个，下一个更贵，那么市场就逐渐开始升温了，这个零界点大概率会出现在2021年。
从土地楼面价看，也出现了集中连片的豪宅去，这对于市场有两个影响，一方面颠覆过去的定价基础，另外一方面会拉高整体网签均价。所以2021年市场价格已经不可能不涨。
虽然不排除依然有个别限竞房地块还有上升出让可能，但是整体看，2021年，北京将开启新一轮不限价市场。
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