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成交创纪录!2020-2021年北京楼市谁将是销冠?

前几天伟哥聊过北京楼市2021年整体市场情况,稳步上涨已经是趋势,那么今天我们聊聊会有哪些神盘项目?在2020-2021年成为销冠?
 
时间已经到了2020年11月10日,从2019年开始,很多人都笑谈,这是过去十年最差的一年,也是未来十年最好的一年。
 
长三角、珠三角楼市如火如荼,但京津冀市场过去四年可以说是惨不忍睹,伟哥年初写过一篇:北京楼市有多惨?3年超10万家庭购房亏100万+!
 
从2017年开始,以北京、天津为代表的京津冀房地产市场,可以说惨不忍睹。但最近北京在深圳、上海、广州气温回暖后,终于有了点市场开始上行的苗头了。
统计数据显示,截止11月9日,北京新建住宅网签完成了3.73万套,已经比2019年全年上涨了6.8%,预计全年成交量有望超过4.3万套,这基本已经是2018年之前几年的两倍。
 
二手房成交量也在明显的升温,整体看,二手房住宅已经签约了13.5万套,预计全年二手房住宅网签将在16万套左右,又是一个最近4年调控后的最高点。
成交量已经明显上涨了,而且从成交结构看,不限价的纯商品房数量在明显比例上涨,那么2020年销冠会是谁?
1:2020年网签的销冠是谁?
 
从市场热点区域看,其实北京成交主要还是集中在西南北五环周围几个区域。
 
截止11月10日的销冠排行榜可以看出这一点:
从数据看,截止11月10日,在还剩50天的情况下,北京累计网签超过10亿的住宅项目只有74个,其中有5个项目网签超过50亿,最高的万象悦府网签86亿,寰宇时代网签73亿,西山锦绣府66亿,华樾北京网签57亿,禧悦学府网签50亿。
 
一共累计27个项目网签超过20亿。这些基本就是2020年的销冠排行。大概率销冠会在前两个项目之间产生。
 
2:2020北京新入市的项目网签如何?
限竞房可以说是北京调控的创举,很简单,一方面限制了价格,另外更牛逼的是增加了供应。相比不限价的商品房,限竞房对于开发商来说,敞开供应,捂盘不存在。而且动辄一个区域一次供应多宗限竞房,带来的结果就是踩踏效应,所以过去几年,北京房价跌的最多的是都是限竞房供应集中区域,北七家、顺义、亦庄板块、青龙湖房山。
 
但最近非常明显的数据可以看到,限竞房已经进入了供应尾声,虽然不排除未来还有零星供应,但2021年,限竞房将明显减少。
 
第三:谁会成为2021年销冠?
 
土地市场出现了颠覆变化!从2017年开始,当时看土地供应结构,伟哥就说过,不可能不下调,因为供应量大且价格低,北京楼市调控两条最关键,严格的信贷政策+敞开的限竞房。
 
2019年年末开始,土地供应结构出现了全面变化,特别是2020年,不限价土地再次成为主流。
看住宅类土地,在2020年平均楼面价达到了3.2万元,这代表了,未来网签均价不论调控政策如何,是必然会上涨的。而从2017年对比2016年可以看到,楼面价下调了10%以上。
从土地供应角度看,有6个项目的总货值预计在百亿以上。超过50亿的有18个项目。
限竞房累计1100万平米的土地,基本上换算成住宅大约在10万套上学,已经入市了8.6万套,未来剩余2万套左右,而从网签数据看,已经签约4.87万套,部分预定的也有1万套左右,从市场库存看,已经首次出现了下调,跌下了3万套,这其中基本是难卖的已经真卖不动了,比如房山等项目已经封盘,而位置好的项目,最近购房者入市积极性都在提高。
 
过去了挑花眼,反正等着还有,如果逐渐开始变成不买这个,下一个更贵,那么市场就逐渐开始升温了,这个零界点大概率会出现在2021年。
 
从土地楼面价看,也出现了集中连片的豪宅去,这对于市场有两个影响,一方面颠覆过去的定价基础,另外一方面会拉高整体网签均价。所以2021年市场价格已经不可能不涨。
 
虽然不排除依然有个别限竞房地块还有上升出让可能,但是整体看,2021年,北京将开启新一轮不限价市场。



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