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2021年北京房价将上涨的十大充分理由

时间已经到了2020年11月,从2019年开始,很多人都笑谈,这是过去十年最差的一年,也是未来十年最好的一年。这句话对于房地产来说,不太恰当,因为深圳、杭州等地,房子不够卖,地产营销可有可无,能不收茶水费就已经是好同志。
 
长三角、珠三角楼市如火如荼,但京津冀市场过去四年可以说是惨不忍睹,伟哥年初写过一篇:北京楼市有多惨?3年超10万家庭购房亏100万+!
 
从2017年开始,以北京、天津为代表的京津冀房地产市场,可以说惨不忍睹。但最近北京在深圳、上海、广州气温回暖后,终于有了点市场开始上行的苗头了。
北京楼市金九银十过去,整体看,2020年10月新建住宅网签4224套,二手房住宅网签14330套,合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5%。
 
累计金九银十数据看,2020年合计成交住宅达到了40684套,这是最近6年来仅次于2016年的金九银十。也是调控四年来温度最高的一个金九银十。同比上涨50%。
 
今天简单的聊聊2021年北京楼市价格变化的预期,判断主要来源下面一些数据:
 
第一:跌的够多了,该反弹了
 
当然是北京房价在过去几年,同类型城市全面上涨的时候,单独走出了一个惊天动地的下调行情。
 
从2017年开始,深圳大部分区域房价到今天累计上涨了60%以上,而北京大部分区域下调幅度在20-25%。部分类型房源比如商住类,腰斩都很普遍。所以这从资金的流动趋势看,深圳、杭州等热点区域的资金逐渐到了离场了结的时候,而北京的性价比非常高,以距离核心区远近看,相比深圳同类型区域低30%,这已经是非常离谱的性价比了。
 
第二:土地市场出现了颠覆变化!
 
从2017年开始,当时看土地供应结构,伟哥就说过,不可能不下调,因为供应量大且价格低,北京楼市调控两条最关键,严格的信贷政策+敞开的限竞房。
 
2019年年末开始,土地供应结构出现了全面变化,特别是2020年,不限价土地再次成为主流。
看住宅类土地,在2020年平均楼面价达到了3.2万元,这代表了,未来网签均价不论调控政策如何,是必然会上涨的。而从2017年对比2016年可以看到,楼面价下调了10%以上。
 
第三:限竞房土地已经进入尾声!
 
限竞房可以说是北京调控的创举,很简单,一方面限制了价格,另外更牛逼的是增加了供应。相比不限价的商品房,限竞房对于开发商来说,敞开供应,捂盘不存在。而且动辄一个区域一次供应多宗限竞房,带来的结果就是踩踏效应,所以过去几年,北京房价跌的最多的是都是限竞房供应集中区域,北七家、顺义、亦庄板块、青龙湖房山。
 
但最近非常明显的数据可以看到,限竞房已经进入了供应尾声,虽然不排除未来还有零星供应,但2021年,限竞房将明显减少。
限竞房供应中2020年只有6宗限竞房土地供应,2019年是21宗,2018年是41宗,2017年是32宗。
 
第四;限竞房已经基本进入尾声
 
上文提及,限竞房最大的影响是踩踏,区域集中井喷,而当下看,除了大亦庄和其他少数区域来,限竞房已经基本上市,最艰难的时候随着不限价商品房的定价走高,逐渐过去。
限竞房累计1100万平米的土地,基本上换算成住宅大约在10万套上学,已经入市了8.6万套,未来剩余2万套左右,而从网签数据看,已经签约4.87万套,部分预定的也有1万套左右,从市场库存看,已经首次出现了下调,跌下了3万套,这其中基本是难卖的已经真卖不动了,比如房山等项目已经封盘,而位置好的项目,最近购房者入市积极性都在提高。
 
过去了挑花眼,反正等着还有,如果逐渐开始变成不买这个,下一个更贵,那么市场就逐渐开始升温了,这个零界点大概率会出现在2021年。
第五:不限价商品房住宅价格的拉动影响
 
最近几年,对于北京购房者来说,一方面限竞房的定价已经决定了区域的价格门槛,另外纯商品房住宅非常少,但从2019年下半年开始,纯商品房住宅供应开始提升区域定价,最典型的区域是石景山!
 
累计看,供应的50宗不限价住宅地块,分成两类,郊区与好地段,指望郊区项目拉高价格不现实,但城区项目,五环内的几个,另外包括朝阳、丰台、亦庄的项目,将对区域2021年定价带来巨大影响。
从土地楼面价看,也出现了集中连片的豪宅去,这对于市场有两个影响,一方面颠覆过去的定价基础,另外一方面会拉高整体网签均价。所以2021年市场价格已经不可能不涨。
第六:二手房市场的变化:
 
影响二手房的政策和市场变量非常多,当下北京的调控政策肯定是全国最严格,核心其实还是非普住宅标准太高,这一点也是2019年为什么双11深圳取消豪宅线能大涨的原因。
 
对于北京来说,如果当下政策不变的话,核心还是看二手房其中的学区变化,2020年北京市场能出现5月小阳春主要原因也是因为大量的西城成交。
 
随着海外留学变成疑问,最近欧美的疫情再次反复,对于海外留学的打击将超过今年上半年,这会导致2021年春节后,二手房的学区房很可能出现一波行情。
第七:信贷政策
 
三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%,比上季末低0.3个百分点,连续26个月回落;前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%,比上年全年水平低6.8个百分点。
 
三季度末,房地产开发贷款余额12.16万亿元,同比增长8.2%,增速比上季末低0.3个百分点。
 
很多新闻瞎写都说回落,其实漏掉了涨幅两个字,证明了信贷依然是明显上涨的。这些都支撑了市场的购买。当然,北京的信贷政策过严,已经基本取消了杠杆,但高性价比的价格,给了市场购买的积极性。
 
第八:经济基本面
 
如果说过去几年北京一直是主动减量发展,肯定会带来人口减少的影响,但2020年开始,增加政策再现。
 
2020年前三季度,全市实现地区生产总值同比增长0.1%,经济增长由负转正。目前看北京市主要经济指标逐步恢复,线上经济逆势增长,民生领域保持稳定,全市经济社会秩序已基本恢复正常。
 
从2013年上海作为第一个设立自贸区的城市,到今年9月第六批自贸区正式诞生,中国已有21个省/市获得自贸区,覆盖全国49座城市。北京成为第49个城市,在部分区域带来了明显的利好。
 
第九:全国整体市场的推动
 
整体看,北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣,实际在2020年整体项目基本保持了价格平稳。
 
累计数据看,2020年北京限竞房成交10个月时间已经刷新了年度记录,整体成交量相比前期有所活跃。而且随着土地供应结果的变化,市场不限价房源明显增加,限竞房的性价比相对提高。
拆分单月数据:统计局官方数据显示:9月单月房地产销售面积为1.85亿平米同比上涨7.25%,环比上涨25%,销售额为1.87万亿,同比上涨16%,环比上涨20.5%。
 
第十:综合来说,作为一个首都,北京是京津冀的龙头城市,从全国市场看,一个区域如果龙头城市不涨,整个大区域市场不可能上涨,所以过去一年,全国房价上涨城市基本集中在没有暖气片的华东华南。
 
整个华北东北房价基本熄火,除了唐山等少数城市,全面下调,但这种下调随着信贷宽松市场已经积蓄了购买力,所以,2021年,北京市场除非出现加码调控,否则房价已经必然上涨。



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