财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道
10月过去3天了,因为是假期,所以回顾9月成色的新闻还不多,可以预计的是,大部分媒体还是会说9月冷了,毕竟是调控好像次数很多,不冷说不过去,但事实是如何?

整体看,因为数据大部分是网签数据,而可以预计的是10月19日将发布的房地产全国销售数据肯定会再次刷新同期历史记录。

相比较销售数据的问题,土地市场的数据更能反映市场的真相:

土地市场在快速复苏,截止2020年9月,2020年1-9月全国土地市场持续升温,房企积极拿地趋势开始出现。


整体看,疫情影响逐渐过去,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升,截至9月底50大城市年内卖地超过3.03万亿,同比2019年同期上涨幅度高达19.5%。


合计出现了上海、武汉两个2000亿城市,北京、南京,武汉、广州等6个千亿年内卖地城市。均刷新历史同期记录。另外还有12个城市卖地超过500亿,累计41个城市卖地超过200亿。

房企拿地积极性提高,1-9月,50大房企拿地高达19226亿,同比上涨了4.5%
经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。

疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。

房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。

首先:疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,拿地积极性明显提高,特别是5-7月整体行情持续升温。
 
其次:5-7月全国主要城市的市场成交量相比一季度有明显复苏,网签成交量平均上涨了80%,各地市场继续复苏,目前看大部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平

从趋势看,从南到北逐渐复苏,成交量有望在三季度继续回升。整体而言全国南部城市相比北部区域更早复苏,跌幅也比北部城市要低。

当下市场部分区域也的确出现了热盘,看房人数量相比之前有明显上升。

第三:土地溢价率上行主要体现了部分城市,虽然整体土地市场地价依然未全面上涨,但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

为什么房企与城市卖地的数据都在看得见的上涨?
其实归根结底还是信贷的相对宽松:
2020年上半年人民币贷款增加12.09万亿元,同比多增2.42万亿元。分部门看,住户部门贷款增加3.56万亿元,其中,短期贷款增加7552亿元,中长期贷款增加2.8万亿元;

7月6067亿元;8月5571亿,也就是说,2020年1-8月居民户中长期贷款3.96万亿,刷新历史记录!

2019年上半年人民币贷款增加9.67万亿元,同比多增6440亿元。分部门看,住户部门贷款增加3.76万亿元,其中,短期贷款增加1万亿元,中长期贷款增加2.75万亿元;
7月4417亿,8月4540亿,合计只有3.64万亿。

简单的总结一下,整体看,最近房贷数据,每月同比上涨超过1000亿,房贷虽然增加了,但因为信贷总额上涨更快,所以整体房贷数据的占比反而减少了!

最后简单的总结一下:
首先:2020年全国房地产市场成交量依然会刷新历史记录,核心原因还是因为信贷宽松,是不是买房不看媒体报道,关键看,每个月公布的央行居民户中长期贷款数据,如果超过4500亿,那么就代表了市场还算活跃。

其次:房地产市场严重分化,越来越多的城市加入调控步伐,但目前看,调控政策的力度非常弱。而且不排除市场萧条后,再次刺激。

不要看政策次数多少来判断是不是买房,核心还是看房企拿地数据,如果流标数据持续增加,土地价格跌了,那才真是房地产市场跌了。9月单月依然有7家房企拿地超过百亿。


还有指标性的比如万科等企业是不是拿地,也能判断市场走势是不是收紧融资了。

话题:



0

推荐

张大伟

张大伟

671篇文章 5天前更新

中原地产首席分析师

文章