财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 2020年楼市“最重磅”两大利好“银十”到了?

2020年楼市“最重磅”两大利好“银十”到了?

现在媒体上的新闻听风就是雨,无风三尺浪,有风浪滔天:房地产看天吃饭,政策决定了市场的走势,所以大部分人都非常关注政策:政策里面最核心的肯定是信贷政策,一方面针对购房者按揭的信贷、另外一方面针对企业的信贷!
 
最近市场有两大传闻:
 
第一:监管要求大型银行控制房贷规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下?
 
很多媒体上,都认为这是收紧信贷的信号,但大部分人知道今年上半年和去年这个涉房贷款占比吗?
 
银保监会主席郭树清表示,2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降了12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。
 
近三年,银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%,今年上半年,受疫情影响,占比下降至约24.7%。
 
也就是说,实际2020年上半年,涉房贷款占比只有24.7%,这种情况下,30%意味着还有巨大的房贷上涨空间?
 
2020年上半年人民币贷款增加12.09万亿元,同比多增2.42万亿元。分部门看,住户部门贷款增加3.56万亿元,其中,短期贷款增加7552亿元,中长期贷款增加2.8万亿元;
 
7月6067亿元;8月5571亿,也就是说,2020年1-8月居民户中长期贷款3.96万亿,刷新历史记录!
2019年上半年人民币贷款增加9.67万亿元,同比多增6440亿元。分部门看,住户部门贷款增加3.76万亿元,其中,短期贷款增加1万亿元,中长期贷款增加2.75万亿元;
 
7月4417亿,8月4540亿,合计只有3.64万亿。
 
简单的总结一下,整体看,最近房贷数据,每月同比上涨超过1000亿,房贷虽然增加了,但因为信贷总额上涨更快,所以整体房贷数据的占比反而减少了!
 
第二:三条红线真假不论,延迟到2023年?
 
媒体报道,三条红线又延迟到了2023年,不论真假,如果真是到了2023年,可以说,对于房地产的影响基本也就没有了。
市场传闻房企融资收紧,但总体数据显示房企融资依然在井喷。
 
首先:目前实际执行情况下看,房企融资的难度处于历史最低水平,平均融资利润也非常低,平均融资成本票面利率集中,4-5%左右,远远低于去年同期的6-8
 
其次:房企抓紧融资,避免政策变动。
 
市场传闻政策变化,所以大量房企在井喷融资,过去几个月海外资本市场的动荡,基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性,对于部分房企非常重要的海外融资,明显减少,少数融资也面临高价的可能性。但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳,融资窗口再开,房企大额海外融资再次发布。
 
整体数据看,房企都担忧销售压力,对于融资加大投入,虽然境外融资收紧,但最近境内融资明显放开。
 
7月单月房企融资超过700亿。8-9月继续高位,而且呈现利率降低,数量增加的趋势。
 
从房企融资看,越来越重视境内融资。
第三:整体看,境内房地产销售有所缓和,大部分企业销售增加,但房企最近依然在增加一切融资手段。尽量大额度融资。长短期、境内外,成本高低,房企境内全面井喷融资
当下看,市场分化,企业融资成本分化严重,部分企业融资成本低于6%,而也有企业融资成本超过13%,整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,
 
大部分房企为了应对未来可能的市场变化,加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说,最近融资压力有所增加。
土地市场在快速复苏,截止2020年9月,2020年1-9月全国土地市场持续升温,房企积极拿地趋势开始出现。
 
整体看,疫情影响逐渐过去,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升,截至9月底50大城市年内卖地超过2.96万亿,同比2019年同期上涨幅度高达17%。
 
合计出现了上海、武汉两个2000亿城市,北京、南京,武汉、广州等6个千亿年内卖地城市。均刷新历史同期记录。另外还有12个城市卖地超过500亿,累计41个城市卖地超过200亿。
 
最后简单的总结一下:
 
首先:2020年全国房地产市场成交量依然会刷新历史记录,核心原因还是因为信贷宽松,是不是买房不看媒体报道,关键看,每个月公布的央行居民户中长期贷款数据,如果超过4500亿,那么就代表了市场还算活跃。
 
其次:房地产市场严重分化,越来越多的城市加入调控步伐,但目前看,调控政策的力度非常弱。而且不排除市场萧条后,再次刺激。整体看,市场依然是长三角+珠三角活跃,京津冀冷清,北京等市场也有温起来的表现,但因为供应量太大,包括环京整体走出低迷依然很难!



推荐 4