最近房地产调控政策很多，虽然力度都有限，但热闹的媒体总算有了话题。终于等到了8月份官方公布房价数据：

 

统计局数据显示：

 

8月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

 

8月房价上涨有所加速：

 

从全国70大城市房价数据看，8月新建住宅有59个城市城市房价上涨，这与2019年三季度最高点持平， 二手房70城市房价数据，上涨城市47个，与2019年7月持平.

从市场走势看，当下大部分城市依然处于上涨过程中，上涨速度相比7月有所增加。

 

整体看，当下房价依然处于高位中，出现轻微上行的原因主要有。

 

1：2020年8月居民按揭贷款多了1000亿。

 

2020年8月央行数据：住户部门贷款增加8415亿元，其中，短期贷款增加2844亿元，中长期贷款增加5571亿元；

 

2019年8月央行数据：住户部门贷款增加6538亿元，其中，短期贷款增加1998亿元，中长期贷款增加4540亿元。

 

2：部分城市收紧调控，但政策力度不高

 

上半年全面刺激，下半年特别是7月份截止8月已经累计出现了15城市收紧政策，虽然力度不一，不论是中央部委包括央行都以收紧为主。但目前看之前的调控政策大部分力度不大，对于市场的影响在8月还未出现。

 

需要注意的是，房价依然在全面上涨：

 

楼市调控政策基本以“稳”楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向，金九银十市场将继续上行。

 

其次：楼市小阳春持续，大湾区房价依然明显上涨

 

从8月房价数据看，新建住宅的惠州、二手房的广州，深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。

 

深圳7月调控后，部分需求转移到了惠州广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。

 

整体看，随着房价的上涨加速，新一轮调控政策有望升级。但小阳春有望持续，房价大部分城市上涨的趋势不变。

 

第三：各城市卖地数据明显升温，8月继续高位

 

土地市场在快速复苏，中原地产研究中心统计数据显示，2020年8月单月，全国土地市场持续升温，房企积极拿地趋势开始出现。

 

8月单月出现了14个城市卖地超过百亿，其中最高的上海高达379亿。

整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，截至8月31日50大城市年内卖地超过2.66万亿，同比2019年同期上涨幅度高达19.7%。

 

合计出现了上海、武汉两个2000亿城市，北京、南京，武汉、广州4个千亿年内卖地城市。均刷新历史同期记录。另外还有12个城市卖地超过500亿，累计39个城市卖地超过200亿。

 

经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块，使得土地市场热度持续提升。

 

疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。

 

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。

 

第四：8月调控开始变化

 

全国房地产调控在2020年8月单月累计次数为32次，合计年内数据1-8月全国房地产调控政策次数高达368次，与2019年1-8月份的367次基本持平。（具体政策内容见文后详细表格）

 

从单月次数变化看，8月32次于7月持平，6月31次。但因为2019年8月调控井喷，所以累计数据看，2020年1-8月房地产调控政策次数基本持平。

 

7-8月调控政策风向转变，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势

 

包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等10多个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温.最近无锡再次出台调控

 

房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免。预计后续最起码有超过30个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。最近多地楼市收紧的趋势也已经出现。

 

收紧政策力度相对有限

 

打击假离婚成为最近政策特点，总体看，最近多个城市增加的调控措施也只是针对公积金政策收紧，最近10个城市的收紧政策内容大部分都是针对购买多套房的假离婚、假落户、假人才增加调控。相比较2020年上半年房地产调控政策以人才政策为主，以部分城市松绑调控一日游为主。7-8月房地产调控出现了转折。

 

政策发力从一城一策转变成为部委监管发力

 

部委调控升级开始，住建部召开房地产工作会议，再次明确房地产调控持续。维持房地产市场平稳。住建部多次召开开发商与部分城市会议，相比之前的一城一策，越来越多的部委指导出现。

 

住建部网站显示，26日住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。

 

第五：预测后市：金九银十房价继续上涨，过热城市调控加码维稳

 

2020年楼市持续波动，从目前市场看，一季度市场冰冻，二季度市场基本全面恢复。到三季度7-8月大部分区域同比出现了同比的上涨。

 

从全国市场看，7-8月活跃城市较多，特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。从房价预期看，大部分城市的看房人数量相比之前有明显上升，房价上行趋势出现。

 

随着市场的升温，维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向，8月出现了多城市收紧政策，持续到9月份，抑制市场过热成为调控政策的新特征。

 

整体趋势看，金九银十房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。