8月17日央行“7000亿”MLF对房地产利好多大？-张大伟的财新博客-财新网

　　央行8月17日公告称，央行今日开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作。此次MLF操作是对本月两笔MLF到期的一次性续做，充分满足了金融机构需求。本次MLF中标利率为2.95%，与上次持平。

　　上周五央行公告称，将于8月17日对本月到期的两笔中期借贷便利（MLF）一次性续做，具体操作金额将根据市场需求等情况确定。Wind数据显示，8月合计5500亿元MLF到期，其中8月15日将有4000亿元MLF到期，8月26日将有1500亿元MLF到期。

　　国人干什么都喜欢对标房地产，那么MLF超预期的释放，对房地产影响如何？

　　首先：连续第4个月8月20日LPR降息落空基本板上钉钉了！

　　目前，LPR已经成为新发放贷款的定价基准。

　　对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的平稳，代表了房贷利率的平稳也将成为趋势。

　　2019年11月5年期的LPR下调，对于购房者而已，只是开始，100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。

　　预计8月20日将连续4个月持平，7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)显示，一年期LPR为3.85%；五年期以上LPR为4.65%，与6月报价保持不变。

　　其次：MLF的超额续作，代表了资金面依然会持续宽松

　　资金面的宽松有利于房企融资。

　　利用外资明显增加，最近2个月房企海外融资井喷，而个人按揭贷款增长也非常迅速。整体看，房地产企业的资金链压力减弱，二季度来宽松的信贷政策支撑下，市场基本走出了疫情的影响。

　　1—7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%，1—6月份为下降1.9%。其中，国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%；定金及预收款32830亿元，下降3.4%；个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。

　　8月7日：首创置业发行2021年到期2亿美元票据年利率4.5%

　　8月7日：正荣地产获约1.41亿美元双币种贷款期限3年

　　8日6日，禹洲集团控股有限公司发布公告称，其拟发行于2026年到期金额为3亿美元的7.85%绿色优先票据。

　　8月6日早间，建业地产股份有限公司公告称，拟发行3亿美元优先票据，票据将于2024年到期，票面利率7.25%。

　　8月6日，新城发展控股有限公司公告称，拟发行金额为2.5亿美元优先票据，利息按年利率为6%。

　　8月6日，华南城控股有限公司发行于2021年到期2亿美元11.5%优先票据。

　　8月5日：旭辉增发2亿美元5.95%额外绿色优先票据

　　8月4日：合景泰富发行2亿美元5.95%票据用于年内到期债务再融资

　　8月3日：宝龙地产发行2亿美元6.25%优先票据

　　在一季度美元融资井喷后，4-5月房企融资锐减，主要是海外疫情影响。6月单月多家房企再次发行美元债，合计金额高达63.3亿美元，7月房企融资继续恢复性上涨，7月单月合计融资高达27笔73.4亿美元。

　　但总体看，因为疫情的影响，年内合计截止8月中旬，房企融资海外美元142笔452亿美元，相比2019年同期的163笔543亿美元下调了16.7%

　　一共23笔海外美元融资中有8笔融资成本超过10%。属于高成本融资。

　　年内整体看，房企融资出现了1-2月高位，3-5月低点的现象。6-7月开始逐渐恢复。整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但房企最近依然在增加一切融资手段。尽量大额度融资。长短期、境内外，成本高低，房企境内全面井喷融资。

　　第三：MLF对于市场的影响：

　　1：央行维持资金价格平稳，再跌空间不大，但涨可能性也小

　　8月10日-8月14日，央行在公开市场连续5天净投放合计达4900亿元。不过，由于税期高峰叠加大量政府债券发行，银行间市场资金价格依然走高。

　　所以8月17日的超额续作，可以代表，未来8月份的资金价格会有所下行。

　　2：还可以期待降准降息吗？

　　整体看，因为MLF是一年前运作，基本可以代表了短期内全面降准降息的可能性不大了。但定向降准的可能性依然非常大。央行频繁进行公开市场操作，主要是为满足由于存款增长带来的基础货币增长需要，结合此前央行在政策执行报告中的表示，下半年全面降准降息的可能性不大，但不排除定向降准。

　　3：2020年房地产市场依然维持高位

　　细分单月数据，7月单月销售面积1.4亿平米，销售额1.45万亿，同比分别上涨了9.5%和16.6%。这也是5月来连续第3个月的同比上涨。

　　整体看，疫情的影响在快速的过去。7月全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，7月份大部分城市楼市市场都出现了明显恢复。

　　市场全面复苏，大部分城市7月超过去年同期,疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，7月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%，大部分区域已经开始超过之前水平。平均上涨超过10%.

　　从目前市场趋势看，楼市的活跃度明显提升，预计下半年市场有望继续冲高，从销售额同比跌幅看，按照5-7月份单月上涨数据看，全年楼市成交依然有望接近或者超过2019年创造的历史记录。

　　整体看，5-7月单月的房地产数据已经宣布，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续持续升温。

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