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深圳真要哭了,“八条”重磅调控,力度相当于北京“6成”!

  等半天发一个别的文章,结果还是错过了,同题作文。今天谁都会聊聊深圳的调控。政策内容很简单:

  各路解读政策的,有说深圳要跌哭了,也有说深圳会继续涨。其实最简单的办法是对比同类型城市,过去几年,调控效果最明显的城市肯定是北京和长沙。

  全国调控最严格的城市——北京的政策内容:

  〔1〕商业贷款二套房认定既认房又认贷(商贷和公积金贷),同时购买普宅二套提高首付比例至60%,非普二套提高首付比例至80%;三套直接拒贷款。〔2〕暂停发放25年以上期限的个人住房贷款;〔3〕企业购买商品住房,需持有3年后才能上市交易。

  对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

  对个人购买二手商办类项目必须有5年社保购房资格,同时不能贷款。新商办必须企业购买。

  北京最严格的政策有什么?

  1:落户政策全国最严,不可能随便落户,这一点和上海接近。当然,上海外地单身不能购房,所以单独看限购,肯定是上海全国最严。

  2:信贷政策:这一条必须匹配税费政策和豪宅线,因为涉及到贷款成数。

  北京的豪宅线比上海还要低一点,深圳的政策是750万,这就已经宽松很多了。

  整体计算一下数据,北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅,合计成交了9235套住宅,其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅,五六环之间只有885套普通住宅,也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅!

  3:深圳这次政策严格的是增值税从之前的2年变成5年。这对二手房交易短炒肯定有打击。但注意了,北京的个税政策才真是重磅!

  北京的个税政策是按照差额20%收取,而且只有少数查不到原值的老旧房才按照1%收取。

  4:商办政策,深圳完全没有调控,北京是限购哭了。

  这部分的数量全北京大约30-35万套上下:2007来,商办公寓签约25万套,计算部分之前的,大约30-35万套。

  这部分已经网签的商住,按照环线主要集中在6环内。

  以326网签为节点,之前的可以保留居住功能。

  已购买商住,可租可售,但必须符合326政策。

  中介可以代理,但不允许宣传居住。

  5:最关键的一个政策,北京的供应量!

  北京限竞房供应到现在,合计入市90个项目,总体供应限竞房住宅7.79万套,但合计成交只有3.8万套,库存高达3.9万套。

  从土地供应看,北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米,这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储,合计大约要入市1300万平米。现在已经入市大约870万平米,也就是说,大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有3-4万套。

  简单的总结一下:

  深圳肯定要跌一波了,当然跌多少要看下半年易行长说的信贷供应量多少。但跌是肯定了。

  首先:深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊,出现调控政策升级已经有预期,而且深圳的楼市炒作氛围浓郁,出台政策将明显打击投资需求。

  按照过去深圳市场的惯例,预计部分投资客很可能开始离场,市场在7-8月开始成交量快速萎缩。房价也将开始调整。

  其次:政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面,如果严格执行,对于深圳楼市的打击将非常大。深圳有望开始进入调整周期。

  第三:深圳市场过去一年多的上涨,主要原因供应少之外,与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高,750万以上的豪宅,将变成二套首付80%,接近当下全国政策最严格的北京。对于高端住宅市场的打击非常大。

  第四:深圳过去的购房资格相对容易,落户难,大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格,本次政策升级要求必须3年社保,这也将有力的打击部分炒房客户。

  第五:整体看,预计深圳未来半年,政策严格执行的话,投资比例将暴跌,房价将开始一轮明显的下调,跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

  第六:但深圳人口流入趋势不改,土地供应少的问题依然需要得到解决,否则政策的长期效果有限。

  目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京,二线城市代表长沙,都是供应增加的叠加限制投资,取得了市场的长期稳定效果。

  第七,全国开启一轮楼市调控升级,预计深圳的影响最大

  进入7月以来,短短几天内已有杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。整体看,这些城市发布政策的共同点是楼市热度高,房价明显上涨,出现了炒作氛围。但这些政策内容基本都没有影响到房价上涨的根本。

  在2020年房地产上半年调控政策刷新历史记录后,最近几天,包括宁波、杭州、东莞等房价明显上涨城市开始增加房地产约束性调控政策:

  从当下的市场基础看,楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松,炒作氛围浓郁。但这些城市的政策基本都是针对限购、限价、预售等政策微调。2020年上半年房地产市场整体情况看,大部分城市累计同比并不乐观,1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据,大部分出现了明显上涨。

  如果说2020年上半年房地产调控以宽松刺激为主,各种人才政策、落户政策+一日游的松绑政策为主。2020年7月开始,部分城市房价明显上涨开始了收紧。到目前为主,以东莞、杭州为代表的收紧政策,更多只是挠痒楼市,因为没有只是针对摇号、限价政策做调整,没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。

  从市场走势看,房地产看天吃饭,信贷政策,信贷杠杆政策是最核心政策,杠杆不动,信贷放水的大环境下,楼市将继续维持高位运行。

  深圳楼市苦不苦,还是要看看北京过去三年。跌是肯定的,不过如果继续放水,跌不了多少。如果下半年不放水了,那深圳跌超过北京,也不是没有可能,毕竟深圳是一个杠杆率超级高的城市。

 

 

 

 



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