等半天发一个别的文章，结果还是错过了，同题作文。今天谁都会聊聊深圳的调控。政策内容很简单：

　　各路解读政策的，有说深圳要跌哭了，也有说深圳会继续涨。其实最简单的办法是对比同类型城市，过去几年，调控效果最明显的城市肯定是北京和长沙。

　　全国调控最严格的城市——北京的政策内容：

　　〔1〕商业贷款二套房认定既认房又认贷（商贷和公积金贷），同时购买普宅二套提高首付比例至60%，非普二套提高首付比例至80%；三套直接拒贷款。〔2〕暂停发放25年以上期限的个人住房贷款；〔3〕企业购买商品住房，需持有3年后才能上市交易。

　　对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

　　对个人购买二手商办类项目必须有5年社保购房资格，同时不能贷款。新商办必须企业购买。

　　北京最严格的政策有什么？

　　1：落户政策全国最严，不可能随便落户，这一点和上海接近。当然，上海外地单身不能购房，所以单独看限购，肯定是上海全国最严。

　　2：信贷政策：这一条必须匹配税费政策和豪宅线，因为涉及到贷款成数。

　　北京的豪宅线比上海还要低一点，深圳的政策是750万，这就已经宽松很多了。

　　整体计算一下数据，北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅，合计成交了9235套住宅，其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅，五六环之间只有885套普通住宅，也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅！

　　3：深圳这次政策严格的是增值税从之前的2年变成5年。这对二手房交易短炒肯定有打击。但注意了，北京的个税政策才真是重磅！

　　北京的个税政策是按照差额20%收取，而且只有少数查不到原值的老旧房才按照1%收取。

　　4：商办政策，深圳完全没有调控，北京是限购哭了。

　　这部分的数量全北京大约30-35万套上下：2007来，商办公寓签约25万套，计算部分之前的，大约30-35万套。

　　这部分已经网签的商住，按照环线主要集中在6环内。

　　以326网签为节点，之前的可以保留居住功能。

　　已购买商住，可租可售，但必须符合326政策。

　　中介可以代理，但不允许宣传居住。

　　5：最关键的一个政策，北京的供应量！

　　北京限竞房供应到现在，合计入市90个项目，总体供应限竞房住宅7.79万套，但合计成交只有3.8万套，库存高达3.9万套。

　　从土地供应看，北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米，这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储，合计大约要入市1300万平米。现在已经入市大约870万平米，也就是说，大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有3-4万套。

　　简单的总结一下：

　　深圳肯定要跌一波了，当然跌多少要看下半年易行长说的信贷供应量多少。但跌是肯定了。

　　首先：深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。

　　按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩。房价也将开始调整。

　　其次：政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，如果严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大。深圳有望开始进入调整周期。

　　第三：深圳市场过去一年多的上涨，主要原因供应少之外，与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高，750万以上的豪宅，将变成二套首付80%，接近当下全国政策最严格的北京。对于高端住宅市场的打击非常大。

　　第四：深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，这也将有力的打击部分炒房客户。

　　第五：整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

　　第六：但深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然需要得到解决，否则政策的长期效果有限。

　　目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京，二线城市代表长沙，都是供应增加的叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。

　　第七，全国开启一轮楼市调控升级，预计深圳的影响最大

　　进入7月以来，短短几天内已有杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。整体看，这些城市发布政策的共同点是楼市热度高，房价明显上涨，出现了炒作氛围。但这些政策内容基本都没有影响到房价上涨的根本。

　　在2020年房地产上半年调控政策刷新历史记录后，最近几天，包括宁波、杭州、东莞等房价明显上涨城市开始增加房地产约束性调控政策：

　　从当下的市场基础看，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，炒作氛围浓郁。但这些城市的政策基本都是针对限购、限价、预售等政策微调。2020年上半年房地产市场整体情况看，大部分城市累计同比并不乐观，1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据，大部分出现了明显上涨。

　　如果说2020年上半年房地产调控以宽松刺激为主，各种人才政策、落户政策+一日游的松绑政策为主。2020年7月开始，部分城市房价明显上涨开始了收紧。到目前为主，以东莞、杭州为代表的收紧政策，更多只是挠痒楼市，因为没有只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。

　　从市场走势看，房地产看天吃饭，信贷政策，信贷杠杆政策是最核心政策，杠杆不动，信贷放水的大环境下，楼市将继续维持高位运行。

　　深圳楼市苦不苦，还是要看看北京过去三年。跌是肯定的，不过如果继续放水，跌不了多少。如果下半年不放水了，那深圳跌超过北京，也不是没有可能，毕竟深圳是一个杠杆率超级高的城市。