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北京“车牌”动了,楼市“改善房、商住”政策更该微调!

  儿童节,北京最大的新闻肯定是“车牌”政策动了!
 
  6月1日,北京市交通委发布了《关于一次性增发新能源小客车指标配置方案(征求意见稿)》,北京市拟于今年下半年一次性增发2万个新能源小客车指标。指标全部面向“无车家庭”配置。一次性增发指标配置工作计划于今年8月份启动实施。
 
  同日,北京市交通委员会发布通告,对拟修订的《北京市小客车数量调控暂行规定》、《〈北京市小客车数量调控暂行规定〉实施细则》公开征求意见。拟出台“以家庭为单位”小客车指标配置方案。
 
  主要调整还包括:每人最多只能保留1个小客车指标、取消申请更新指标的时限要求、调整配置时间等方面。
  严格来说,这个政策出台的目的,一方面是拉动经济,另外一方面也是对之前过于严格的政策作出修正!
  但众所周知,新能源汽车哪怕是最好的,也存在续航的问题,所以大部分家庭其实买的都是10万左右的占号车,2万辆的新能源,实际带来的也就几十亿的消费。带来的结果肯定是堵车更严重。
 
  当然,这不是重点,重点是:限购车的政策出现了人性化的调整,但对于普通老百姓更关心的“房子”很多政策也应该微调了!
 
  首先:微调楼市政策,肯定不是为了房价上涨,北京作为全国房地产调控最严格的城市,房价在过去3年多,下调了25%,现在价格已经远远低于同类型的城市:上海、深圳。
 
  而且相比其他城市,北京市场供应量巨大,不存在出现全面上涨的可能性,如果政策微调,只会有利于市场的稳定发展。
  其次:从限购限贷等政策看,北京的政策力度全国第一,但其中针对改善需求、商住房等过去历史问题的政策,过于严苛,如果从短期稳定市场角度看,已经收到了预期效果,当下在经济稳定的大环境要求下,的确应该和车牌一样,不分微调政策。
 
  第三:过去3年北京楼市已经多惨?
 
  大部分家庭资产亏损100-200万
 
  1:与2017年最高点对比,北京的房价跌了多少?
 
  3年来,北京二手房价格平均跌幅已经超过20%,部分房源甚至跌幅已经达到或者超过了30%。
 
  商住房的价格平均跌幅已经在30-40%
 
  天通苑东一区从2017年的3.9万左右跌到了当下的3.2万左右,跌幅大约在18%.
 
  朝阳新城一区商品房从之前的5.4万跌到了现在的4.3万,跌幅大约在20%。
 
  北京像素当下的loft单价在3.5万左右,最高点在5.5万,跌幅大约在36%
 
  龙湖时代天街2017年最高点的价格大约在5.4万,当下基本在4.4万,跌幅大约在19%。
 
  臻园在最高点的单价大约在10.5万,当下的价格在8.2左右,跌幅大约在21%。
 
  东南小区当下只有12万左右,市场最高点接近15万,跌幅在20%左右。
 
  东湖湾当下均价在8.5万左右,最高点的价格大约11万,跌幅在22%
 
  嘉铭桐城大约从9.5万跌到了7.5万,跌幅大约在21%。
 
  如果计算税费、资金成本,简单来说,3年相当于又是15%的成本。简单的说,在2017年3月份买一套房二手房,平均单价大约600万,基本上跌了100-150万。
 
  2:有多少购房者亏本了?
 
  这要看看,过去几年北京成交了多少二手房住宅与商品房住宅,从价格的变化看,最主要的价格动荡出现在2017年全年,从一季度的最高位到逐渐下调,整体看,这一年的二手房购房者,基本都出现了非常大的损失,特别是一季度。
  简单的说,一季度购房的人大部分损失了150万,也就是大约5万购房者,另外还有2-3季度的5万家庭损失了大约100万。还有2018年-2019年购房的大约30万家庭+2016年下半年购房的10万家庭中其中的一半损失了大约50万。
 
  第四:北京最应该微调的政策,“豪宅线”!
 
  过低的豪宅线,相当于让全北京基本所有房屋都变成了豪宅,带来的结果是想换房的客户需要首付80%!
  这已经不是第一次新闻报道北京的豪宅遍地现象,对于北京楼市来说,作为全国调控政策最严格的区域,各种房住不炒的政策,都在全国有示范作用。
 
  可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的,也事实上平稳了市场,但对于这个“非普通住宅标准”已经到了必须改的时候了。
  之前住建委已经考虑过研究这个政策:
  简单的计算一下,北京100套商品房住宅,其中已经有86套房被认定为豪宅,全北京一共4600套普通住宅(不计算五环内),其中有3700套在六环外。
 
  整体计算一下数据,北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅,合计成交了9235套住宅,其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅,五六环之间只有885套普通住宅,也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅!
  这个标准是2014年9月30日发布的标准,已经接近5年没有变化,而对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。
 
  这个政策影响到底多大?
 
  根据北京现行政策,对于购买新房的购房者来说,第一次契税影响不大:
 
  北京首套的契税和所购买房屋的面积有关,与普通非普通无关。90平米(含)以下,是按网签价1%缴纳,90平米以上是按1.5%缴纳。
 
  但对于部分城市来说,目前依然有执行的政策是按照非普通住宅3%计算的,这就带来了很大的影响。
 
  按照老标准限竞房全面成豪宅
 
  从过去3年的北京楼市这一轮调控政策看,2017年317之后,北京房地产所有政策都领先了全国其他城市几个阶段。事实上的效果也肯定是最好。但经过严格管控的3年后,北京的部分之前过严政策,应该有微调,才能适应市场的正常发展。
 
  非普通住宅标准应该提高,当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付,而事实上,目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅,特别是140平米以内的部分。目前市场出现的限竞房库存积压很大原因也是因为非普住宅标准过低,导致大部分五六环之间的限竞房,只能贷款60%-20%。
 
  第五:2017年3月26日前的商住房,应该允许贷款!
 
  这一点非常关键,房地产市场调控是从2017年3月开始,调控后再买的物业调控政策严格一点,这大部分购房者都已经有预期。
 
  但对于北京2017年前的商住房,到现在也执行了全国最严格的限购,和禁贷。这对于市场来说,这部分资产已经暴跌。
 
  已经入住的小业主二手房商住:
 
  这部分的数量全北京大约30-35万套上下:2007来,商办公寓签约25万套,计算部分之前的,大约30-35万套。
  这部分已经网签的商住,按照环线主要集中在6环内。
  1:以326网签为节点,之前的可以保留居住功能。
 
  2:已购买商住,可租可售,但必须符合326政策。
 
  3:中介可以代理,但不允许宣传居住。
 
  从针对商办的政策看,应该是人性化的按照2017年3月26日为界限,之前的即使限购,也应该允许贷款!
 
  相比深圳直接取消豪宅线的过激政策,北京完全没有必要,只要微调一下过低的价格限,对于市场来说,一方面不会失控,另外又满足市场真实改善需求,而且完全可以学习车牌摇号,规定家庭人口数量,制定改善房产的政策。类如家庭人口3人以上,卖一买一的,可以降低首付比例到6成!(即使这样微调,北京的调控政策依然是全国最严)
 
  最后,伟哥简单的总结一下,商住房,北京非普标准这两个政策,在过去几年的确已经抑制打压了市场,已经严重影响和制约市场的正常健康发展了。特别是2014年就制定的豪宅线这一标准,到了必须调整一下的时候了。 



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