北京楼市有多惨？3年超10万家庭购房亏100万+！-张大伟的财新博客-财新网

昨天在一个北京房地产业内的群里聊天，我转发了一个新闻，结果被很多朋友嘲笑。

这就是北京市场的现状。不谈深圳的火热，基本深圳已经恢复到了疫情前，北京楼市当下只恢复到了疫情前的50%-60%，而且值得注意的是，疫情前北京市场也是惨淡的。

当然，如果说2020年最痛苦的城市，肯定是武汉。这几天说武汉市场复苏的数据都是假的。

2-3月实际市场0成交，而且预计4月基本还是接近0成交。基本常识是网签数据都是滞后的。

还是聊聊北京跌了多少！

首先：与2017年最高点对比，北京的房价跌了多少？

3年来，北京二手房价格平均跌幅已经超过20%，部分房源甚至跌幅已经达到或者超过了30%。

商住房的价格平均跌幅已经在30%-40%。

天通苑东一区从2017年的3.9万左右跌到了当下的3.2万左右，跌幅大约在18%。

朝阳新城一区商品房从之前的5.4万跌到了现在的4.3万，跌幅大约在20%。

北京像素当下的loft单价在3.5万左右，最高点在5.5万，跌幅大约在36%

龙湖时代天街2017年最高点的价格大约在5.4万，当下基本在4.4万，跌幅大约在19%。

臻园在最高点的单价大约在10.5万，当下的价格在8.2左右，跌幅大约在21%。

东南小区当下只有12万左右，市场最高点接近15万，跌幅在20%左右。

东湖湾当下均价在8.5万左右，最高点的价格大约11万，跌幅在22%

嘉铭桐城大约从9.5万跌到了7.5万，跌幅大约在21%。

如果计算税费、资金成本，简单来说，3年相当于又是15%的成本。简单的说，在2017年3月份买一套房二手房，平均单价大约600万，基本上跌了100-150万。

其次：有多少购房者亏本了？

这要看看，过去几年北京成交了多少二手房住宅与商品房住宅，从价格的变化看，最主要的价格动荡出现在2017年全年，从一季度的最高位到逐渐下调，整体看，这一年的二手房购房者，基本都出现了非常大的损失，特别是一季度。

简单的说，一季度购房的人大部分损失了150万，也就是大约5万购房者，另外还有2-3季度的5万家庭损失了大约100万。还有2018年-2019年购房的大约30万家庭+2016年下半年购房的10万家庭中其中的一半损失了大约50万。

新房成交了多少？

最近3年，北京合计成交了新房大约16万套，其中主要还是商品房住宅部分价格变化比较大，但全北京真正选择降价的项目不多。而且注意了，有部分北京新房项目其实有个问题就是降价了大部分可以补差价。

所以买新房降价的只有几万家庭，注意集中在2016-2017年年底年初这2个季度。

总结一下，北京大约有5万家庭在过去3年亏了150万，5万家庭亏了100万，还有大约20万家庭亏了50万。（当然，有个问题是连环单，很多交易都是为了换房，卖房买房都是一次交易，另外大部分购买了商住房的基本都已经亏损在50-100万）。

注意了，这并没有计算没有交易的纸面财富变化，只是计算过去3年多时间，买房人的财富变化。

第三：北京的调控政策严厉程度超过深圳等城市几十倍。

从过去3年的北京楼市这一轮调控政策看，2017年317之后，北京房地产所有政策都领先了全国其他城市几个阶段。事实上的效果也肯定是最好。但经过严格管控的3年后，北京的部分之前过严政策，应该有微调，才能适应市场的正常发展。

非普通住宅标准应该提高，当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付，而事实上，目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅，特别是140平米以内的部分。目前市场出现的限竞房库存积压很大原因也是因为非普住宅标准过低，导致大部分五六环之间的限竞房，只能贷款60%-20%。

对于商品房住宅，最大的影响是购房按揭贷款的成数。

首套，购买普通住宅，最低首付比例35%，购买非普通住宅，最低首付比例40%

二套，购买普通住宅，最低首付比例60%，购买非普通住宅，最低首付比例80%。

也就是说，如果一个购房者购买一套六环外，总价300万的新建住宅，也是需要按照首套40%首付，二套80%首付。目前市场上能执行普通住宅标准的非常少。

317新政出台，主要内容有三点:〔1〕商业贷款二套房认定既认房又认贷(商贷和公积金贷),同时购买普宅二套提高首付比例至60%，非普二套提高首付比例至80%；三套直接拒贷款。〔2〕暂停发放25年以上期限的个人住房贷款；〔3〕企业购买商品住房,需持有3年后才能上市交易。

3月23日，非京籍购房个人所得税连续5年政策资格标准升级为需连续缴税60个月。

3月24日，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

3月26日，对个人购买商办类项目必须有购房资格，同时不能贷款。所有经纪公司禁止代售“商办类项目。

公积金政策也全面升级成认房又认贷。

北京：

首套，购买普通住宅，最低首付比例35%，购买非普通住宅，最低首付比例40%

二套，购买普通住宅，最低首付比例60%，购买非普通住宅，最低首付比例80%，

上海：普通住宅，首套首付35%，二套50%。

非普通住宅，首套房首付也是35%，但二套为70%。

当然，如果说全国还有什么地方比北京更惨？环京特别是燕郊已经出现了很多断供房。

伟哥简单的总结几句：

首先：北京的房地产调控政策严格的已经离谱，对比同类型城市，上海、深圳都要严格非常多。

其次：作为首都，北京的房价已经远远低于了上海与深圳，同样区域价格相比深圳要低20%左右。

第三：对于购房者来说，与其相信深圳一直比天高的涨价，不如相信北京总归会恢复，毕竟是首都。

第四：作为过去3年多，唯一一个没有释放过任何利好政策，一直在加码调控的北京，针对已经明显与市场不符的非普住宅标准应该调整、对2017年326之前买的商住，应该可以贷款。

话题：