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3月20日降息落空,房地产要难受?

 

房地产看天吃饭,天上下雨房地产就上涨,天上不下雨,房地产就消停。
 
翻译过来就是房地产短期看政策,中期看政策,长期看政策。
 
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年3月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
 
降息的影响对于房地产来说,不仅仅是对于购房者的实际购房成本有影响,对于心理影响也非常巨大。降息降准会被购房者认为是买房的冲锋号,当然不降息也就没有了这个影响。
 
特别是在最近海外比赛降息的时候,国内选择了按兵不动。所以对于房地产来说,这肯定是一个坏消息,在市场逐渐复苏的情况下,出现了降息落空,这肯定会影响房地产的购房者信心,当下冒着疫情还敢去售楼处的购房者基本都是预期货币放水。
 
当然,3月不松不代表4月不松:还可以期待看4月份的
 
央行近日也明确提出了对于未来贷款利率明显下降的要求。央行货币政策司司长孙国峰3月15日在国务院联防联控机制新闻发布会上表示,下一步,央行将继续综合采取多种措施促进贷款利率明显下行,支持企业复工复产和经济发展。继续推进LPR改革,有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换,引导完善商业银行内部转移定价(FTP)体系,将LPR内嵌入银行内部利率机制中,完善LPR传导机制,继续释放改革促进降低贷款实际利率的潜力。同时引导银行体系适当向实体经济让利,降低企业融资成本。
 
央行的报告称,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
 
这已经不是第一次了,最近包括财政部、央行都在重申这句话。其实很容易理解。房地产的确不可能再允许炒作。但稳定房地产政策的措施也肯定会频繁出现。
 
 
因为全国利率执行各不一样,所以按照基准计算,5个点的房贷利率变化简单的所就是,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。
 
全国性的房地产稳市政策集中在“救企”。
 
在历史上2月份惯例是政策少的月份,因为春节等影响。但在2020年因为疫情影响,全国房地产政策井喷。不完全统计,2020年2月份来全国已经有超过80城市发布了多次房地产政策。大部分都有关疫情下的房地产市场调控。
 
80多城市发布的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策,还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴,但只要个别三四线城市。
 
已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城出台土地新政应对疫情,部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。
 
多地发布房地产政策,的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力,特别是减缓土地出让金交付,对于很多之前拿地企业有很大作用。
 
另外,预售资金的监管政策放开,对于企业资金压力缓解也有很大作用。
 
包括苏州等城市,针对之前土地要求现房销售等政策修改,有利于缓解过去2年拿地企业资金链。加快企业供应房源入市。
 
但目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到3月份将面临普遍性的资金压力。
 
目前全国各地售楼处基本关闭,而工地也都停工,这种情况下,现有的房地产政策肯定已经不合时宜。对于全国市场来说,应该在房住不炒的基础上,放开刚需和改善购房。
 
短期看,目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大,应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施。
 
不同城市之间,房贷的利率差距巨大:
 
全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房贷款有一定折扣,从银行成本角度看,上海能够执行基准优惠,而其他城市基准上浮,与房地产调控无关。每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。
 
简单的总结一下:
 
首先,全社会的资金面是宽裕的,自上周以来,在降准信号影响下,资金利率持续走低,隔夜利率从18日起跌破1%,并于昨日进一步走低,这是自去年12月份之后,再次步入隔夜“0时代”。
 
其次,银行已经水漫金山。
 
3月18日,隔夜Shibor(上海银行间同业拆借利率)报0.9630%,下跌12bp;DR001(银存间隔夜质押式回购利率)加权平均利率收报0.9548%,下跌11.72bp;19日,隔夜Shibor继续走低,报0.8460%,下跌11.72bp;DR001加权平均利率收报0.8355%,下跌11.93bp。
 
 
第三,不降息对于房地产购房者的心理是利空,降息买房,加息卖房,不变不动。
 
第四,大趋势肯定还是降息,现金为王,等待4月20日看。
 



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