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315!如何躲开2020年质量历史最差的房子?

315!如何躲开2020年质量历史最差的房子?
 
去年聊过这个话题,今天315老生常谈,再聊聊。
 
首先,明确一点,中国的房屋质量本来就不算问题,建筑寿命本来也就几十年,所以如果房价涨,这些问题都不是大问题,因为房价不涨了,或者说是涨的少了,所以这几年房屋质量问题曝光的越来越多。
 
按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列,大部分房屋的结构年限本来就是50年!而且从实际施工角度看,大部分房屋质量并扛不到50年之久!
 
当然,也并非所有的房子质量不好,吐槽没有任何意义,今天主要还是聊聊,如果你买房,如何绕开套路,买到质量过硬的项目?
 
不管你爱不爱喝酒,“来一瓶82年拉菲”这句台词你肯定听过,年份好的葡萄酒价值更高,这叫做“大年”,而如果天公不美,自然灾害频发,这就是“小年”。
 
房地产也一样,因为调控,在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样,房价在上涨的时候,房屋质量问题只要问题不大,都会被忽视。
 
1.疫情复工的影响
 
众所周知,2020年遇到的疫情,大部分工地返工难,即使到现在,大部分工地也没有复工,这就出现了两种情况,一部分工地暂停施工几个月,一部分工地需要在未来几个月抢工期。
 
虽然疫情已经明确了属于不可抗力,但对于施工单位来说,即使可以延迟时间,但为了降低成本,肯定会加班加点抢出时间。所以未来几个月交房的项目,难免会出现质量问题的概率大涨!
 
所以对于将来的购房者来说,针对2020年上半年交付的房屋,尽量选择大开发商。
 
2.建筑商的质量问题持续增加
 
2019年第三季度,各地共下发监督执法检查整改单154996份、行政处罚书8469份,处罚单位7403个,处罚人员1818名。
 
 
3.限价带来的问题
 
媒体的报道已经很多:龙头房企从2018年开始,群体性的质量问题频繁出现。其实这是因为被关注,中小房企的问题更多,严格来说,龙头房企的质量问题概率远远低于中小房企。
 
导致大部分开发商都不求产品,只求完成任务。
 
能不送的就不送。精装修标准越来越低,逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯,想要精装修么?购房合同外再签一个新的外包合同,当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送,不租,只卖。车位价格越来越高。
 
装饰减配。初级手段外檐石材变涂料;这钱省的让行外人不经意间就可以忽略,绿化减配,江南园林变疏林草地;
 
设施减配,园林小品、桌椅板凳通通删去,石材路面变柏油,参天大树变树苗,电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。
 
过去2年,有很多开发商违规使用了双合同,在网签价格之外,通过装修车位等分摊了大量的房款。而2018年四季度开始恰恰是收房的高峰期,过去很可能以为房价上涨而掩盖的各种问题,将在2019-2020年出现井喷。
 
4.千万别买自己宣传自己快周转的项目
 
快周转的恶果,2018年是快周转恶果爆发元年。
 
 
所有的房地产企业都强调快周转,虽然快周转并不必然出现问题,但从概率角度看,快周转下,各种质量问题的爆发概率更是越来越高。
 
而且有很多企业快周转+全员跟投,这种情况下,很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看,越来越高。
 
5.土地价格与销售价差越来越小。
 
2016-2017年地王集中,而在2018年上市销售的时候很多企业发现,地价与房价接近,这种情况下,只能严控建安成本了。
 
当然也有人说,建安成本占比不高,控制意义不大,对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说,任何成本都会收紧。
 
建材成本明显上涨。
 
这是一个最大的问题,很多开发商的建设量是外包、分包,但对于建筑商来说,也面临巨大的成本压力:
 
6.部分高风险租赁企业开始跑路
 
租房也同样躲不过质量问题,从2018年所谓的长租公寓甲醛事件爆发,而甲醛一般都是高发在夏季,随着这些公寓企业跑马圈地,2租赁房甲醛事件将爆发的更严重。
 
当下在国内最好的板材基本也就是E0,即使这样,也必须减少使用面积,才可能会环境合格,而更多的其实是E1板材。
 
再叠加上国内各种辅材的问题,施工工艺问题,所以如果单纯从装修角度,很难很难避免这个空气污染。就算单件家具的甲醛含量达标了,一旦全屋装修起来,你也无法保证所有家具建材的甲醛挥发加在一起,是不是超标了。另外包括玻璃胶等物品更是污染的大户。
 
伟哥给你几个建议:
 
首先,尽量别买2019年后施工建设的房屋,尽量不买2020年10月前交房的项目,因为大部分城市都面临返工比例高低的问题,赶工、工人的认真程度问题。另外当下不仅仅是开发商没钱,建造商也亏。
 
其次,如果买,就尽量买大开发商、大城市的物业,相对质量要好。大企业出问题的概率低,出问题了也能找到人解决。金茂、中海这些大央企质量相对过硬。
 
当然,大城市相对也安全一点,
 
第三,能别买精装修就别买精装修。容积率越高的项目,问题越大。特别是中小城市的。
 
第四,租房别租新装修的,出租房这些二房东装修的两年内房子千万别租。
 
第五,千万千万别买2019年在销售榜单上爆发上涨的企业,大部分都面临资金压力买的榜单。千万别买什么拿地飞虎队的房屋,也谨慎买最近1-2年拼命上市的房企在小城市开发的房子。



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