救房企升级又一个一线城市放宽预售政策-张大伟的财新博客-财新网

本来在写一篇关于房价，刚好看到又一个城市出台政策。

严格来说，这个政策影响不大，只是和最近全国几十个省市一样，放宽了预售政策，简单来说就是开发商可以更容易的卖期房。

深圳市住房和建设局发布关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施。申请预售的商品房项目，不再要求提交项目资本金余额证明。具备房地产开发一级资质的企业，在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。加快商品房网签进度。简化业务流程，采用“即报即签”方式缩短网签时间，提高商品房网签效率。

深圳发布的这个政策证明了，海南发布的现房销售政策不合时宜。

虽然海南的政策口号意味很浓，只针对未来的土地，但在疫情影响下，房地产全行业资金链紧绷。现房销售只有利于少数资金压力不大的国企开发商。

简单来说，现房销售制度与是不是炒房毫无关系，反而会导致资金成本相对高的私企离开房地产市场。

现房销售制度，利好国企，如果落地，中小房企将批量倒闭。

对于这个政策，认为不可能落地，因为当下市场不具备执行的市场基础。

首先，预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。但在过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。

商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价

现房销售制度，所见即所得，这也可以倒逼开发商更关注质量。

其次，取消预售制度，短期看，可能性不大，因为当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，有利于资金宽裕的国企，大企业。对小企业来说是灭顶之灾。加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。

第三，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。

第四，预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。其他国家预售制度的运行方式预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。

美国：第三方保管房屋预售款。购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

日本：建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国：订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

承建商资金链将吃紧背后的土地财政与银行将更担忧。

商品房预售制度的“创始人”是霍英东先生。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，经过不断发展，终成今日普遍采用的一种售楼方式。

商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力，取消商品房预售制度，对于开发商来说是一大利空，意味着失去了一个融资渠道，增加开发商的融资压力。

归根结底，这个政策5年内不可能取消，因为土地财政的基础改变不了。

但越来越多的一二线城市开始要求增加现房销售比例，大部分项目其实实际上已经准现房，这已经越来越有利于资金成本低的部分国资房地产企业。

疫情下，救房企、稳市场政策应该同时出台。

各行各业最近都迎接来了政策宽松潮，而且众所周知的降息通道已经开启，320、420，大概率都会降息。

但房地产遇到的稍有力度的政策立刻被叫停！广州针对商办的限购与面积分割政策，被叫停了。驻马店的政策也同样被叫停。

相比其他行业的悲催，房地产到目前为止，大部分企业都打肿脸。

市场陷入纠结时期。

一是，央行对地产金融绝不松口，这代表了高层的基本态度，房住不炒；

二是，一线城市激情满怀，迎来土拍小阳春，国企依然拼命抢地；

三是，二三线全力救助房企，恢复秩序，中小城市拼命发布政策试探政策底线。

房住不炒的原则肯定不会变，也的确不应该变，但有利于刚需和真实改善的需求政策应该宽松，否则3-4月份难免会出现部分房企倒闭的可能性。

1.认房又认贷的改善信贷政策。

2.部分城市过于严格的非普住宅标准。

3.针对2017年3月调控之前的商住房的流动性政策。

话题：