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张大伟:海南楼市调控加码,算深水炸弹吗?

在所有人都期待楼市政策宽松的时候,海南昨天第一个开始发布收紧房地产调控政策。所以市场很关注!
 
3月7日晚,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。
 
《通知》明确,即日起,实行新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。海南也成为全国首个规定全面实行现房销售的省份。
 
海南的政策内容很多,但其实简单的细分一下,有力度的政策只有两条:
 
1.本地户籍限购第三套房。
 
2.未来新出让的住宅土地,取消预售制度,必须现房。
 
简单的分析一下:
 
首先,这肯定算是重磅政策,毕竟这算是疫情来,第一个收紧调控的。
 
从政策力度看,海南的房地产调控是疫情下,第一个收紧性调控,相比其他城市都在放松,海南的收紧性调控,对市场肯定有一定的影响。
 
2019年海南全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右。
 
其次,政策力度其实有限。
 
针对第一条,本地户籍限购第三套房,众所周知,海南当地人大部分自建房,城镇户籍永远第三套房的比例非常少。何况如果家里有成年子女或者夫妻离异的,起码可以买6套房。也就是说,海南的限购政策对市场没有任何影响。
 
第二条限现房销售对市场影响如何?
 
众所周知,海南是一个全国住宅土地存量比例最高的城市,仅2019年就发布过政策将存量3万亩住宅土地闲置开发。那么到底还有多少存量住宅土地?
而且新政策对于海南的商办并没有明确要求。
 
所以现房销售对于海南市场来说,基本没有影响。
 
商品房预售, 是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者,由购房者预先支付定金或房款,在很大程度上降低了房地产开发的门槛。
 
中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年,并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。
 
第三,海南要出大利好?
 
从政策取向看,在疫情下,海南升级调控的措施虽然力度有限,但毕竟是升级调控,很可能最近海南要出台相对大力度的红利政策。为了避免市场炒作而提前出台政策?
 
第四,各地楼市政策以稳为主,海南是第一个收紧调控。
 
3月6日,山东省住房和城乡建设厅发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》(以下简称《意见》),其中提到符合条件的房地产项目将适度降低预售条件和预售资金监管留存比例。
 
《意见》提及,2020年6月30日前,已领取施工许可证的房地产开发项目,因疫情影响施工建设的,在完成基础工程前提下,适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件。已领取商品房预售许可证的项目,视情增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点,并适度降低各拨付节点监管资金留存比例,但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的留存比例10个百分点。
 
虽然海南政策的实际力度有限,但对于市场来说,最近多个城市松绑房地产调控被叫停下,房地产政策松绑预期降低!
在历史上2月份惯例是政策少的月份,因为春节等影响。但在2020年因为疫情影响,全国房地产政策井喷。不完全统计,2020年2月份全国已经有超过60城市发布了多次房地产政策。大部分都有关疫情下的房地产市场调控。
 
房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策,还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴,但只要个别三四线城市。
 
已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城出台土地新政应对疫情,部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。
 
海南的房地产调控政策维持力度,特别是要求现房销售,对于开发商来说,资金压力将有所增加。整体看,疫情下,少数放松房地产调控政策的城市都被叫停。而后续房地产政策的取向很可能有所改变。
 
海南作为存量住宅土地特别多的区域,仅规定未来再出让住宅土地现房销售,并不代表区域变成现房销售!
 
海南的政策的确是收紧,虽然收紧的政策内容都影响不了市场。但整体看,短期各地房地产调控松绑的趋势将会减缓。救企的政策依然会很多,下一个救市的政策很可能会谨慎。



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