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最近很多人都关注土地市场,虽然众所周知,上海的历史地王310.5亿!属于勾兑地块,早定好的项目,只是恰好最近出让。
上海“徐汇滨江西岸金融港”地块被上海怡兴+重庆优盛达+重庆利嘉华联合体(上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司)以总价310.5亿元摘得。
 
这一地块是中国历史总价地王,这一地块总价在全中国土地历史上排名第一,高于2016年出让的宝安地王。
 
中国土地历史上合计有100亿地王合计23宗,本地块是2019年来首次出现总价百亿地王。地块单价并不高,整体看,本地块主要是自持为主,企业必须全周期运营。所以对于市场影响来说很小。地块太大,所以有这个能力投资和运营的企业并不多。
 
但不算这块地,全国最近的土地市场依然让人惊讶,为什么大量的房企依然有钱,特别是非私企的资金链非常非常乐观。
合计看,成交单宗地块金额在5亿以上的地块有50宗,这50宗地块合计1142亿,底价成交并不是主流,只有24宗地块,占比只有48%。反而高溢价率地块依然频繁出现。
整体看,因为2月份2019年是春节,所以单独2月份对比意义不大,但累计数据看,截止日前,2020年截至2月21日,土地市场居然出现了大量城市开门红。20个热点城市合计卖地3316.58亿,同比上涨53.7%。
1.在疫情还处于高位的情况下,敢拿地的企业都是勇士,证明了这些企业的资金链的确不紧张,而且也对疫情快速解决有信心。
 
2.最近敢拿地的其实都是赌博,疫情能快速缓解的话,肯定都是抄底,获得了优质底价地块,弯道超车,但如果疫情影响持续,那么很可能就是跌下泥潭。
 
3.对于大部分企业来说,卖房已经彻底暂停了,虽然都在折腾线上看房,其实只是热身运动。大部分企业当下拿地都是年初1月份的指定的计划,所以现在只是继续执行计划。
 
4.从全国看,如果除了湖北能在2月份就控制出疫情,叠加预期中的降息等政策,市场会快速恢复,甚至可能再现一波明显的小阳春。大部分最近拿地企业都在为下半年做准备。
整体看,房地产企业的资金链压力在2月份不大,但相比其他行业,房地产企业的负债率更高,如果疫情持续到3月份,那么的确可能出现部分企业的到期债务问题。
 
但疫情影响下,房企选择降价会相对谨慎。因为房地产作为吉芬商品,价格的下调很难换来太多的销售。
 
在历史上2月份惯例是政策少的月份,因为春节等影响。但在2020年因为疫情影响,全国房地产政策井喷。
 
不完全统计,2020年2月份全国已经有超过40城市发布了多次房地产政策。大部分都有关疫情下的房地产市场调控。
 
40多城市发布的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策,还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴,但只要个别三四线城市。
 
已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城出台土地新政应对疫情,部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。
 
多地发布房地产政策,的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力,特别是减缓土地出让金交付,对于很多之前拿地企业有很大作用。
 
另外,预售资金的监管政策放开,对于企业资金压力缓解也有很大作用。包括苏州等城市,针对之前土地要求现房销售等政策修改,有利于缓解过去2年拿地企业资金链。加快企业供应房源入市。
 
房住不炒肯定是趋势,不用担忧房价会再暴涨。特别是疫情下,部分开发商肯定会选择降价。这其实是一个机会。
 
归根结底,在政策预期,房地产企业积极抢地,降息趋势下,你还敢相信房价会大跌吗?疫情期间保护好自己不要随便投资,疫情后如果够得着选一套合适自己的房子。
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张大伟

张大伟

667篇文章 2天前更新

中原地产首席分析师

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