张大伟：房贷降息5个基点！-张大伟的财新博客-财新网

最近房地产最关心的事都和央行有关。

央行的报告称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这已经不是第一次了，最近包括财政部、央行都在重申这句话。其实很容易理解，房地产的确不可能再允许炒作。但稳定房地产政策的措施也肯定会频繁出现。

昨天又很多朋友留言说房地产肯定会大幅下调。伟哥的回答是看2月20日的5年期LPR，如果不降还是4.8，那么代表了房地产真是要完蛋了。

结果，央行选择了全面降息，也就是说，说的并非很多人理解的情况。那么影响如何？

当然因为非对称降息，5年期只降低了5个点，证明了，别指望大规模救市。但降息了，证明了金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济。

首先，不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好。

因为全国利率执行各不一样，所以按照基准计算，5个点的房贷利率变化简单的所就是，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

其次，这只是开始，从趋势看，降息还将持续。

央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率，较9月下降18bp至5.44％。其中一般贷款利率下行幅度较大，环比下降22bp至5.74％；票据利率环比下降7bp至3.26％，个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62％。2019年末金融机构超储率为2.4％，与上年末持平。

央行指出，2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点，货币市场利率中枢也有所下行。在解释2月初的降息操作时，也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行，并将进一步推动贷款市场利率下行，有利于降低资金成本，支持实体经济。

在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于宽松，中国的降息周期会继续。

第三，全国性的房地产稳市政策集中在“救企”。

在历史上2月份惯例是政策少的月份，因为春节等影响。但在2020年因为疫情影响，全国房地产政策井喷。不完全统计，2020年2月份全国已经有超过40城市发布了多次房地产政策。大部分都有关疫情下的房地产市场调控。

40多城市发布的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴，但只要个别三四线城市。

已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

多地发布房地产政策，的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，特别是减缓土地出让金交付，对于很多之前拿地企业有很大作用。

另外，预售资金的监管政策放开，对于企业资金压力缓解也有很大作用。

包括苏州等城市，针对之前土地要求现房销售等政策修改，有利于缓解过去2年拿地企业资金链。加快企业供应房源入市。

但目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。

目前全国各地售楼处基本关闭，而工地也都停工，这种情况下，现有的房地产政策肯定已经不合时宜。对于全国市场来说，应该在房住不炒的基础上，放开刚需和改善购房。

短期看，目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大，应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施。

第四，虽然降息不是为了刺激房地产，但肯定有稳定房地产的作用。

LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。

但全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

不同城市之间，房贷的利率差距巨大。

全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关。每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

LPR降息，对房贷客户有降低购房成本的作用。

整体看，全社会贷款成本都有有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。整体看，房地产市场遇到了历史性困难，这种情况下，仅仅降息对房地产市场的影响不大。降息的作用要低于没有疫情下的市场。

后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看，针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

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