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谁也没有预测到2020年中国会遇到疫情,而且波及面这么广。这是每个人都逃不掉的社会现实。对于房地产人来说,其实能做的不多。这几天经常有人问我对后市看法,也看了很多人写了很多文章。
 
大部分分析文章分析市场都对比的是2003年特别是中指院找出一堆2003年的数据,其实意义非常小,基本所有分析问题的结论都离不开两点,
 
1,市场肯定会被重创,到底影响多大看疫情长度。
 
2,消费者会喜欢大房子,卖房的逻辑会变化,越来越体验和互联网化。
 
伟哥按照自己的逻辑简单的也分析分析,(其实都是忽悠,预测都是骗子)疫情预测不了,但人性是可以分析的。
 
首先,地产人要保护自己身体安全,留得青山在。
 
人是最重要的,地产人也是人,不论从企业还是从家庭角度看,未来几周尽量少接触人,有工作也最好是线上。
 
截止今天,官方数据是2万人感染,除了湖北其实大部分区域的死亡率不高。在和非典一样,在疫情过后几个月,还留存记忆的很可能也就是这几万家庭。大部分人都会淡忘。锻炼身体、保护好自己是永恒主题。
 
第二,对比大部分行业,房地产远远不是最惨的行业。
 
房地产主要成本是土地和建安,人员成本不算最大。而对于大量的餐饮旅游等行业哪怕是养殖等行业,损失远远超过房地产。短期看,如果2月份能缓解疫情,对于房地产来说,影响非常小,毕竟土地和房子保质期很长。
 
所以房地产人叫惨的时候看看其他行业。坚信疫情会很快过去。
 
第三,不要相信那些网络调查,动辄推迟半年买房之类的。
 
疫情如果短期缓解,市场政策边界宽松是必然,不乐观但也不能悲观。
 
第四,这次对于所有人最大的影响是还是应该买房!
 
不论是几个长租公寓企业的骚操作,还是针对租户的隔离,都要求年轻人,还是应该在力所能及的情况下买房。
 
第五,现金流为王,不论是企业还是个人,高负债肯定危险(当然,疫情缓解了,市场肯定记不住,企业会继续高负债,但对于大部分个人来说,起码富余3-6个月房贷的现金流这是必须的)。
 
第六,本次疫情与非典对比毫无意义。
 
很多机构都把非典时期作为本次疫情影响对比对象,其实毫无意义,这就相当于,18岁的时候和40岁的时候得感冒恢复时间是不一样的。非典时期没有一家企业是高周转企业,大部分企业融资额度负债率也都远远低于现在。
 
第七,疫情决定了企业的生死,指望救是不可能的。
 
如果2月份完结影响会比较有限,如果拖累到3月份,大部分民营房地产企业都会出现债务违约的可能性。一般企业都会在春节前大量融资,现在看,当时高成本借钱的企业,现在起码担忧不会那么大。
 
但如果疫情在2月份不能明显缓解,除了国有房地产企业,其他企业都会出现巨大的债务违约风险。
 
第八,对于大部分房地产企业来说,1-2月惯例是现金流紧张的时期,所以大部分企业都会在4季度大量融资,所以目前看,如果疫情能够在2月份缓解,企业的压力相对可控,但一旦疫情蔓延到3月份,预计房地产企业的到期债务将井喷,在销售现金流锐减的情况下,大部分房企特别是私企,坚持不了2个月。
 
所以现在所有企业都在关注疫情缓解时间,根据疫情预测对企业的影响。
 
如果最近2周,疫情被控制住,因为死亡率不高,除了染病的几万家庭,市场会快速淡忘这件事。涛声依旧。
 
第九,销售手段会革新吗?
 
线上销售毫无意义,大宗商品不可能线上销售,特别是投资属性的。对于当下大部分企业组织的线上看房,完全不能解决购房问题。购房决策并不是寻找路径的问题,而是投资属性。在疫情不缓解的情况下,没有人敢大额度消费和投资。
 
第十,对于市场成交量的影响?
 
从1月下旬开始截止日期,大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌95%。市场基本陷入冰点,大部分售楼处逐渐进入封闭状态。
 
1月网签数据,与开发商发布的销售数据并不代表市场真实实时情况,滞后市场真实表现。市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。
 
第十一,什么时候市场会缓和?
 
疫情不缓解,市场不稳定,目前各家房地产企业都没有能应对疫情的办法,在疫情面前,购房者会全面萎缩,等待疫情缓解。坚信疫情会很快控制。
 
2003年8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(即“18号文”)称,房地产业关联度高、带动力强。同时,文件首次明确房地产的国民经济支柱地位。
 
第十二,什么城市值得生活?
 
医疗条件分化,医疗代表了城市宜居程度。全国严重分化,从个人角度看,还是应该选择医疗教育资源富集区域。当然,疫情过后,大部分人会快速遗忘。
 
第十三,对不同类型的房源会有什么影响?
 
疫情对于某一类房源影响是很小的,短期看,可能有利于低密度住宅,举例来说,非典时期的淘大花园,病例最密集,但现在看,房价并没有受到影响。
 
当然,对美好生活的向往,肯定是希望房子越来越大。越来越舒适。
 
第十四,疫情对房地产的后期影响,再见依然是从前。
 
很多人文章都在写房地产再见不再是以前的样子。不会的,疫情过后最多3个月,如果有政策刺激,最多一个月,市场涛声依旧。
 
第十五,短期对于打工的人来说,国企依然是最好选择。
 
不论疫情是不是缓解,未来几个月对于打工者来说,都是职业高危期,全社会负债率高的企业都有关门风险,这种情况下,努力工作吧。
 
第十六,最近几个月那些房企会比较难受?
 
负债率高的企业压力最近肯定打,2019年拿地多的企业最近资金链肯定紧张。但如果疫情能快速缓解,这些又将变成优势。
 
 
第十七,最近的市场成交萎缩。
 
从1月下旬开始截止日期,大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌95%。市场基本陷入冰点,大部分售楼处逐渐进入封闭状态。
 
1月网签数据,与开发商发布的销售数据并不代表市场真实实时情况,滞后市场真实表现。市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。
 
第十八,做好准备抓住疫情缓解后的井喷期。
 
不论政策会不会刺激,疫情过后市场肯定会有一波或大或小的行情,而2020年最关键的成败也是看谁抓住了这一波行情。
 
所以对于大部分企业来说,与其现在精力用在忽悠领导网上看房上,不如想想,你的产品打磨如何了,你的营销道具是不是比竞品更齐全。
 
第十九,冬天过后什么时候是春天?
 
房地产短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。疫情严重的情况下,没有人会有购房意愿,市场肯定持续冰冻,这是不可能因为个人的努力而变化的现实。
 
所谓购房行为出现变化,不买公寓楼买大院子的文章也是站着说话不腰疼。在疫情期间出现的一些外地人现象会导致90后也意识到不买房是不行的。
 
很多城市在2017-2019年发布了大量的人才政策,结果配套的确没有跟上。
 
 
第二十,2月20日肯定会再次降息,而且降息幅度会比之前加快。2月MLF利率和LPR大概率各降低10BP。
 
1-2月份各地第三产业受到重创,而即使短期疫情缓解,对于第三产业来说,恢复时间远远要超过其他行业。所以房地产行业的政策宽松是趋势,在房住不炒的前提下,推动改善置业的政策会大量出台,本来预计的2020年小阳春依然会延后出现。稳经济的措施会比之前更频繁,当然前提都是看合适疫情能够缓解。
疫情不缓解,降价也没有销量,疫情一旦缓解,肯定会有宽松刺激政策出台。所以房地产人现在能做的就是保护好自己,等着政策春风来。(当然预防式的弄点网上看房,闲着也是闲着。疫情缓解了,肯定还是线下为主。)
 
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张大伟

张大伟

667篇文章 3天前更新

中原地产首席分析师

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