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猪年海淀最后一战!谁能问鼎北京百亿地王?

 

猪年快要过去了,对于2020年的北京房地产市场来说,有好消息也有坏消息!
 
2019年已经过去了,对于北京房地产市场来说,从上半年的小阳春到下半年的倒春寒,供应量井喷、限竞房,让大部分项目感觉太难了!
2019年虽然新建住宅市场成交有所上涨,但因为供应量井喷,北京楼市商品房住宅库存依然刷新了最近8年的最高纪录。
 
全年,北京累计成交新建商品房住宅(含限竞房36695套)同比上涨了57%,但因为连续两年超过4万套住宅的供应,库存明显增加,2019年截至日前,北京商品房住宅库存高达8万套的多年来最高纪录。
二手房成交了14.5万套相比2018年减少5.5% ,但值得注意的是,这个成交量相比2012年的14.29万套、2014年的10.47万套都要多一些!
 
从2020年1月2日开始,2020年北京土地市场再次启动!
今天将有3宗住宅地块出让!共有产权地块已经底价成交,那么2宗商品房住宅不限价地块肯定更值得关注!
 
(1)海淀四季青镇中坞重点村北地块
 
北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块R2二类居住用地国有建设用地使用权。挂牌编号为京土整储挂(海)[2019]045 号。
 
本次挂牌出让宗地位于海淀区四季青镇。建筑控制规模66760平方米,为下表中的北地块。该宗地将以“五通一平”形式供地。挂牌出让起始价为人民币 467500 万元,起始楼面价70027元/平,竞买保证金为人民币 93500 万元。
 
(2)海淀四季青镇中坞重点村南地块
 
北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块R2二类居住用地国有建设用地使用权。挂牌编号为京土整储挂(海)[2019]046 号。
 
本次挂牌出让宗地位于海淀区四季青镇。建筑控制规模77009平方米,该宗地将以“五通一平”形式供地。挂牌出让起始价为人民币539600万元,起始楼面价70070元/平,竞买保证金为人民币108000万元。
首先,看看海淀历史数据。
历史数据看,海淀是一个盛产豪宅的地方,销冠榜前列有4大百亿销冠。
 
其次,这两宗商品房不限价地块可以说是最近多年最优质的地块。
 
从不限价地块看,未来入市的地块大部分位于郊区,只有海淀3宗地块与石景山、旧宫合计5宗地块相对较优质。
 
第三,地块整体品质。
 
过去三年,限竞房可以说是北京的绝对主力,所有包含居住的土地一共212宗地块供应(包括部分流标),限竞房供应了113宗,合计住宅部分面积是1008万平米。共有产权52宗地块,不限价的商品房地块只有21宗。
 
从供应节奏看,明显出现了一个变化:2017年合计有56宗,2018年合计有43宗,而到了2019年只有14宗。
 
如果单独看2019年,北京供应的住宅土地节奏:合计入市供应40宗各种属性含住宅土地。其中共有产权9宗,限竞房14宗,不限价的商品房住宅17宗。特别值得关注的是在2019年下半年入市(含已经成交与即将成交)的27宗住宅地块中,共有产权8宗地块、限竞房9宗,不限价10宗。
 
第四,历史上海淀土地成交情况。
2012年7月10日,中赫26.3亿,楼面价4.3万/平拿下海淀区万柳地块,纯商品住宅面积60339平。
 
2013年1月18日,京投46.5亿,拿下海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地,纯商品住宅面积75700平。
 
2013年11月4日,合景泰富5.4亿,折合纯住宅楼面价4.6万/平拿下海淀区东升乡清河盒子房地块,纯商品住宅面积10353平;
 
2014年12月4日,金地+永同昌6.09亿,折合纯住宅楼面价4.2万/平拿下海淀区太平庄村2号地,纯商品住宅面积9775平。
 
2015年4月27日,首创56.4亿,折合住宅楼面价4.8万/平拿下海淀区永丰产业基地F1地块,纯商品住宅面积78091平。
 
八年成交5宗纯商品住宅地块(含),合计纯商品住宅建筑规模为235258平。
 
第五,报价情况。
 
海淀永丰共产地块被海开与建工底价32.9亿获得。
 
海淀四季青镇中坞北地块:金茂、金隅、绿城(最后还有企业报名)
 
海淀四季青镇中坞南地块:金茂、金隅(最后还有企业报名)
1.整体看,2020年1月20日,这两宗商品房不限价住宅地块非常值得期待!楼面价起价7万。容积率只有1.5,限高18米,也就是基本都是5-6层的洋房。肯定将是豪宅社区。
2.区域内多年没有新房入市,整体看,这一宗地是多年来北京最优质的一宗地块。2012年至今,海淀纯商品住宅地块含刚挂出的两宗地块共计7宗地,平均每年不到一宗地,属于全北京最稀缺区域!
 
3.报价企业少,不代表背后真正参与的企业少,核心看,这一宗地块,很有可能会是2020年下半年后的销冠项目!到底会被被哪家企业获得?



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