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4天1.1万亿元 央妈“火力”全开!春节后楼市稳了?

一月2万亿,最近4天1.1万亿,市场资金面宽松趋势明确!
 
1月19日,早间央行公告称,为对冲现金投放高峰等因素的影响,维护春节前银行体系流动性合理充裕,2020年1月19日人民银行以利率招标方式开展2000亿元逆回购操作。今日无央行逆回购到期,故全部实现净投放。
15日,1000亿元逆回购+3000亿元MLF;
 
16日,3000亿元逆回购;
 
17日,2000亿元逆回购;
 
19日,2000亿元逆回购。
 
2020年第一个工作日,央行即宣布全面降准0.5个百分点,释放流动性逾8000亿元。叠加一起计算,相当于今年一月来,释放流动性溢价高达2万亿左右!
 
2019年全年,房地产市场接近16万亿,连续刷新年度市场房地产市场销售纪录!
 
官方数据:
 
2019年,商品房销售面积171558万平方米,商品房销售额159725亿元。
 
2018年,商品房销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元。
 
2017年,商品房销售面积169408万平方米,商品房销售额133701亿元。
整体看,市场虽然销售刷新历史记录成为定局,但投资放缓,调控导致的市场下调逐渐有出现的迹象。企业资金链有所吃紧。
 
整体看,市场基本面企稳,资金春节前的宽松,对于楼市来说,有望带来2020年开年平稳的趋势。中美第一阶段经贸协议签署、中国经济出现更多积极信号,房地产市场也将受益。
 
房地产调控开始“稳定”!
 
进入1月份,各地的房地产调控虽然还在继续,但所有政策都是“稳”为主!特别是唐山发布的“文字游戏”限售!代表了这个房价全国上涨第一的城市,对于调控政策的力度把控。
 
2019年是全国房地产市场的政策年,也是落地因城施策最清晰的一年,这一年各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标,出台了力度不同,方向不同的调控政策。
 
2019年,全国政策最清晰的特点是,人才政策在2018年的基础上继续多发,人才成为房地产政策调控的窗口。全国超过170城市发布了不同力度的人才政策,吸引人才成为了城市竞争的主要政策内容。与2018年同期相比上涨超过40%。
 
整顿乱象也成为了2019年房地产政策的一大特点从住建部到地方,全国超过30城市在2019年发布过房地产整顿乱象政策。
 
房地产调控最严格的时期已经过去了,未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。
 
2020年LPR有继续下调空间。
降准不是为了房地产,是为了降低企业融资成本
 
中央经济工作会议也提出,稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,降低社会融资成本。“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下,降准释放的资金被严控进入房地产领域。
 
楼市政策趋势稳定
 
房地产调控决心可见一斑。降准能在一定程度上缓解房企资金压力。目前针对房地产市场的各种政策调控限制对房地产行业的信用与融资环境施加了较大的压力。人才政策挂钩购房成为2019年政策主要特点11-12月再次出现人才政策井喷的现象, 从全国看,人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点,大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。整体年内累计看,2019年全国已经有超过160城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。
 
对开发商有何影响
 
虽然2019年下半年房企资金链有所收紧,但整体看,2019年房企拿地数量依然刷新历史记录:2019年,龙头房企拿地数据:整体看, 50大房企拿地金额高达21065亿,同比2018年同期上涨幅度高达15%。拿地最多的万科1594亿、碧桂园1259亿、保利1129亿、中海1008亿!拿地超过500亿的房企高达10家,合计39家房企拿地超过200亿,刷新历史同期记录。
 
对于企业来说,降准有利于部分企业融资,但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些大型房地产企业来讲是一件好事,但对于中小企业,融资渠道窄的企业来说基本没有影响。预计后续市场继续大鱼吃小鱼。
 
对市场成交影响,房地产市场下行趋势有望放缓,从时间点看,2019年1月份当时也出现过降准,随后因为降准及当时各地房地产市场的人才政策井喷,出现了一轮持续2-3个月的小阳春,随后在4月19日会议后,收紧政策打压,市场出现了退烧。那么如果降准,2020年市场的确有再现企稳的小阳春的可能性。
 
政策双向调控,央行降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要小微企业的流动性,精准向实体经济注水,目的绝不是楼市、股市。
 
南通市政府发布市区新建低价普通商品住宅项目限制转让通知等政策依然在发布,针对市场乱象打补丁的市场双向调控依然频繁发布。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机投机,对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。
 
2020年年初2万亿!对不同城市影响不同
 
整体看,降准后经济活力会在一定程度上升温,对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说,资金会有所好转,再加上巨大的刚需人口,有望有止跌的表现。但对于人口平稳或者外迁区域来说,房地产市场很难走出低迷。
 
人才政策依然会井喷,未来城市的竞争就是人才、人口的竞争。稳健的货币政策取向没有改变。本次降准并不是针对房地产市场,房地产方面的调控在短期内并不会出现全面放松迹象。年初2万亿带来的资金平稳有利于房地产市场平稳。2020年楼市走势主要看各地的房地产信贷额度与人才政策力度。
 
整体看,2020年春节后有望出现一个平稳的市场预期,而相对宽松的信贷政策已经可以预期,对于2019年出现调整的城市房地产市场,都有望出现一波轻微的行情。



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