张大伟：2020年开年楼市传来的都是好消息？-张大伟的财新博客-财新网

关注最近的房地产市场，你会发现，相比2019年动不动出现的收紧调控，2020年新年开始，楼市传来的都是“稳”的好消息：

1.房企海外融资突然井喷！刷新同期历史记录！

1月8日一天房企发布的美元融资计划就超过20亿美元！

1月8日，融创中国控股有限公司发布公告，宣布就发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据订立购买协议。

1月8日，旭辉拟发行五年期4亿美元优先票据偿债票面利率6.0%

1月8日，碧桂园5.5亿美元2027年1月到期的票据，利率5.125%，及4.5亿美元2030年1月到期的票据，利率5.625%。

1月8日，佳兆业集团控股有限公司发布了建议发行优先票据的公告。

1月8日，龙光地产控股有限公司发布公告称，公司拟发行3亿美元2025年到期年息5.75%的优先票据

1月8日，正荣地产拟发2.9亿美元票据 2024年到期年息7.875%

1月6日，龙湖集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%。

1月7日，中骏集团发行1.5亿美元额外票据利率7.375%

1月7日，金轮天地拟发行最高1.4亿美元优先票据

1月7日，合景泰富发行于2027年到期3亿美元的7.40%优先票据

1月7日，禹洲拟发行6.45亿美元7.38%优先票据 2026年到期

1月3日，华夏幸福15亿美元债获批

虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录，统计数据显示2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度高达52%。

进入1月，房企继续密集发布融资基本，超过12家房企发布了超过40亿美元的融资计划。

整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，年初加快储备资金。而最近看，美元融资成本也在明显降低。

对于美元债来说，是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。

2.降准有利于利率降低！

除了海外融资额增加与成本降低外，1月初的降准，对市场也有项目的影响！

多家房地产企业在内地发布的企业债成本也明显降低。

据央行公告，2020年1月6日，中国人民银行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金8000多亿元。银行体系流动性总量处于较高水平。

随着政策发力，一季度经济增长有望企稳。宏观杠杆率稳定，金融风险可控，货币政策空间进一步打开，后续央行降息可能性较大；

市场应该关注春节前的最后一次降息窗口，也就是1月20日的LPR定价情况！

3.房地产调控开始“稳定”！

进入1月份，各地的房地产调控虽然还在继续，但所有政策都是“稳”为主！特别是唐山发布的“文字游戏”限售！代表了这个房价全国上涨第一的城市，对于调控政策的力度把控。

唐山全国房价上涨第一！

国家统计局公布的2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，2019年11月，唐山市新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，相比2015年上涨了37.3%。环比上涨幅度与银川市并列第一。

截止日前，全国所有的限售政策，都是从取得不动产权证开始计算！唐山是第一个发布政策，明确了按照网签开始算（且只针对新房）！众所周知，二手房网签与取得不动产登记相差时间不长，一般只有一个月左右，但新建住宅，基本差距在3-4年。

按照富顺县住房和城乡建设局发布的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》，对在2020年1月1日至2020年6月30日期间，在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民，给予一次性200元/平方米的财政补贴。二手房买主不享受这一补贴。

在湖南省衡阳市衡东县房交会的发布会上，当地政府部门也推出了税费补贴政策，涵盖住宅、商铺、车位等多个业态。政府同时表示，“鼓励企业让利，但不搞恶性竞争”。政策在今年衡东县房交会期间适用，具体为2020年1月1日到2020年3月31日。

房地产调控的方向出现了变化，维持市场稳定依然是原则，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

2019年是全国房地产市场的政策年，也是落地因城施策最清晰的一年，这一年各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，出台了力度不同，方向不同的调控政策。

2019年，全国政策最清晰的特点是，人才政策在2018年的基础上继续多发，人才成为房地产政策调控的窗口。全国超过170城市发布了不同力度的人才政策，吸引人才成为了城市竞争的主要政策内容。与2018年同期相比上涨超过40%。

整顿乱象也成为了2019年房地产政策的一大特点，从住建部到地方，全国超过30城市在2019年发布过房地产整顿乱象政策。

房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。

房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。调控稳了楼市最困难的时期过去了，当然已经可以看看房了。特别是全国2019年明显降价的区域！

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