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前几年的这个时候,伟哥的朋友圈都是全球各地的风花雪月,早早超额完成任务的朋友圈,2018年春节开始,已经连续三年没有最惨只有更差了。相比前两年更可怕的是:供应多了,库存多了,而房价与租金又一起跌了。
 
当然最近很多瞎说北京楼市暴跌的文章也很多,特别是说报价暴跌的,不能代表市场。
 
当然,市场也有好消息。
 
1.降准最近肯定要落地,虽然周五毁约了,但在未来的31日晚上、3日晚上都有可能落地,各地宽松政策频繁发布,刺激下可以期待2020年会有一个窗口期小阳春。
 
2.土地供应结构改变,告别限竞房!
 
目前等待出让的18宗住宅土地中,明确限价的只有东小口的两宗,其他土地已经基本都是不限价商品房住宅!
 
3.限竞房里的神户型越来越多!
 
2019年北京楼市神户型大评选!
 
2019年,北京楼市截止12月29日的项目签约排行榜,相比前几年,2019年限制签约很少,这种情况下网签数据里有大量前几年的滞留,但总体看,数据还是有一定的意义!
截至日前,北京销售网签超过30亿的有13个项目,去年同期只有5个,超过20亿的合计37个项目。在2018年有15个项目破20亿。
市场供应商品房住宅4.74万套,合计签约只有3.64万套。预计金额在2700亿左右。库存套数也达到了7.83万套。库存已经是最近8年来的最高纪录!
 
那么未来2020年会是什么样?
 
提到2020年就不得不说限竞房。
 
 
已经入市128期,78个项目合计680万平米,58672套,只网签了24845套,网签比例只有42.7%,实际销售比例只有一半,库存接近3万套。
 
对于限竞房来说,开盘能卖掉一半,就已经属于优秀。截至日前,北京累计供应的限竞房土地合计105个项目,1000万平米,北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是400万平米左右,大约3万多套限竞房。过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房:
 
在2020年,限竞房优质项目会减少,在下半年限竞房入市总量也会减少!
 
最后总结:
 
1.在未来的1-2年,是地产营销总监特别是北京最苦的时候,更是最高危的时候,市场不好,老板第一个想法肯定是营销换个人看看运气。
 
2.北京2018年二手房全年交易在15万套,比2017年的13.6万套稍微增加。整体市场在5月前后出现一波小高峰。年末再次退烧。
 
2019年全年二手房成交14.3万套左右,比2018年少了1万套。整体看,最近市场已经接近谷底,价格下调明显。市场酝酿出现轻微的反弹迹象,交易量有所复苏。
3.中国房地产价格走势,短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。
 
北京房地产政策过严,目前出现了轻微调整的迹象,但只要认房又认贷+非普标准不动,那么市场就不会太明显的上涨。
 
当房价不再上涨以后,大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫,是去是留不知道如何选择。供应预期平稳,优质房源减少的时候,就是最佳窗口期。
 
最近降准,政策宽松可以预期,可以抓紧看房了。
话题:



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张大伟

张大伟

667篇文章 3天前更新

中原地产首席分析师

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