2019年年内最后一次发布官方房价数据，数据主要有3大特点。

 

新房价格严重失真，二手房价格拐点出现了，而其中明显看出部分城市的人才政策刺激下，市场依然上涨。

一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比各有涨跌，二三线城市涨幅与上月相同或回落。

 

11月份，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。

 

第一，部分城市的房价严重失真！

 

新建住宅价格指数相对失真，包括北京等城市新建住宅依然上涨，与实际情况严重背离，二手房更反映真实情况。

从数据看，二手房与新建住宅数据明显分化，最典型城市比如北京，新建住宅环比上涨1.7%，二手房环比下调0.4%。

 

在楼市下行周期内，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行，而从数据看，大部分城市的新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。

 

第二，连续2个月超过30城市房价下调，楼市拐点已经出现！

2015年3月份出现过48城市二手房价格下调，之后的4月34个城市下调，2015年5月份28个城市下调，6月份20个城市下调。

 

从房价调整数量看，全国2019年10月二手房下调城市多达35个，11月多达33个城市下调，相比新建住宅二手房数据更能反映当下市场的实际情况。二手房上涨城市仅31-32个，是最近4年多的最低点.

 

10月新建住宅上涨城市50个，11月只有44个城市，也最近2年的市场最低点。

 

从二手房数据看，连续出现了5个月20个城市房价下调。

 

从不同城市变化看，一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，2019年按照当下趋势，二手房价格更代表市场真实情况。虽然全国市场成交量依然惯性冲高，以价换量开始出现。

 

虽然整体市场成交量依然上行，全年有望刷新2018年创造的楼市成交15万亿的金额记录，但从房价看，市场调整趋势明显，一二三线城市逐渐进入调整期。如果没有明显政策调整，市场拐点已经出现！

 

出现大部分城市价格下调的主要原因还是因为持续出台的政策叠加各种资金的收紧。后续如果没有明显的信贷变化，预计下调趋势将在2019年持续。

 

第三，2019年房地产多项指标继续刷新历史记录。

 

2019年截止11月，一二线城市合计卖地金额高达3.0285万亿，2018年同期为2.498万亿，同比上涨幅度达21%。其中出现了13个千亿卖地城市，刷新历史同期记录，最多的杭州2538亿，苏州卖地1656亿、上海1666亿。

 

不仅仅同比明显上涨，3万亿的一二线城市卖地金额也提前一个月刷新了历史年度卖地金额。2018年全年卖地2.87万亿。

 

最近部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地。土地挂牌供应有所增加。整体看，市场分化也体现了土地市场，拿地房企相对集中在非民企。不同城市间也明显分化。

 

第四，楼市政策开启双向调控，人才政策小阳春出现，托底与盖帽再现。

 

2019年经济工作会议内容：

 

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

 

年末楼市政策密集发布集中在人才购房相关政策、公积金政策、市场乱象监管政策。

 

从历史规律看，在政策的方向性变化关口，楼市政策会非常密集，特别是最近几年一城一策下，各地密集发布地方政策。

 

房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

 

房价涨幅全面放缓趋势出现！城市分化继续明显，一线城市中，深圳因为之前是政策利好也出现了明显的上涨。

 

与8-9月相比，继续房价上涨明显的城市主要有二手房的哈尔滨、福州、吉林、唐山等城市，新建住宅的西宁、呼和浩特、南宁、唐山等城市。但也有分化。一二线城市房价相对平稳。

 

对于2019年四季度市场走势主要看两点：年末的信贷政策，包括11-12月LPR及是否降准，另外各地的人才政策波动是不是会影响市场。

 

楼市调控政策：

 

最近几天各地房地产调控政策不断，深圳、长沙、张家港等地不断出现房地产调控。

 

郑州放宽落户条件 租赁住房满1年可入户

 

国内已有深圳、四川、上海、广州、佛山等地相继出台楼市松绑政策,整体看，楼市调控最严格的时间已经过去，政策逐渐开始双向调控，最多大湾区多地调控密集松绑，但也有黑龙江等城市的收紧政策发布、长沙也延续了之前执行的定价限价制度。

 

中原地产研究中心统计数据显示：12月以来，房地产调控已经超过20次，累计四季度看，高达160次房地产调控！

 

其中11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年最高纪录，高达72次，而在2018年11月则只有20次。

 

累计数据，2019年1-11月，合计房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次上涨幅度高达30%。

 

（10月67次、9月单月48次，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次、7月份56次、8月份60次）

 

2019年四季度，楼市政策密集发布的主要原因集中在人才购房相关政策、公积金政策、市场乱象监管政策。

 

从历史规律看，在政策的方向性变化关口，楼市政策会非常密集，特别是最近几年一城一策下，各地密集发布地方政策。

 

从房地产调控看，相比2019年4-6月份的收紧，在最近几个月，特别是11月，部分城市开始集中用人才政策调整购房资格，这是出现11月政策年内最高的主要原因。

 

人才政策成为房地产调控的窗口。

 

11月再次出现人才政策井喷的现象，全国累计有超过20城在11月发布了各种类型的人才吸引政策，其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10个城市发布的人才政策中，都有于人才购房资格、购房补贴相关的内容。

 

从全国看，人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点，大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。

 

整体年内累计看，2019年全国已经有超过160城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。

 

在2019年11月，房地产调控的方向出现了变化，维持市场稳定依然是原则，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

 

房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。