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11月房市调控72次 2020年还能“咬牙买房”吗?

最近注意看房地产调控,再也没有收紧政策了,各种力度的松绑微调此起彼伏,当然最主要集中在华南区域。
11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年最高纪录,高达72次,而在2018年11月则只有20次。
 
伟哥简单的统计了累计数据,2019年1-11月,合计房地产调控次数高达554次,同比2018年同期的425次上涨幅度高达30%。
 
(10月67次、9月单月48次,1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次、7月份56次、8月份60次)
 
首先,2019年10-11月楼市政策密集发布的主要原因集中在人才购房相关政策、公积金政策、市场乱象监管政策。
 
从历史规律看,在政策的方向性变化关口,楼市政策会非常密集,特别是最近几年一城一策下,各地密集发布地方政策。
 
从房地产调控看,相比2019年4-6月份的收紧,在最近几个月,特别是11月,部分城市开始集中用人才政策调整购房资格,这是出现11月政策年内最高的主要原因。
 
其次,人才政策成为房地产调控的窗口。
 
11月再次出现人才政策井喷的现象,全国累计有超过20城在11月发布了各种类型的人才吸引政策,其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10个城市发布的人才政策中,都有于人才购房资格、购房补贴相关的内容。
 
从全国看,人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点,大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。
 
整体年内累计看,2019年全国已经有超过160城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。
 
第三,LPR5年期首次降低。
 
对于房地产市场来说,影响最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企业贷款成本,5年期LPR基本代表了房贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
5年期的LPR下调,对于购房者而已,只是开始,100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。
 
这只是开始,从猪肉价格逐渐平稳看,未来几个月LPR还将明显下调。
 
第四,楼市调控出现微调迹象。
 
最近楼市的政策已经出现了微调趋势,从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其中央行继续明确不短期刺激房地产,深圳调整了普通住宅标准,另外部分城市的公积金政策有所微调。
 
购房补贴、租赁租房等政策对于人才影响更大。
 
对于地方需要的人才,不应该简单的推入房地产市场,人才更多应该与产业政策挂钩,对于人才的居住也更应该以保障类型住房为主,把人才推入商品房市场,本质很难弄清楚是不是炒房。
 
人才不应该是购房者,城市应该为人才提供居住条件。
 
从未来发展看,目前全国大部分城市的人才政策,均只考虑到了用降低门槛吸引人来,但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下,吸引来的很多是购房者,而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。
 
吸引人才的目的是发展产业而不应该是发展房地产。能留着人才的也肯定是产业而不是买一套房。
 
第五,大部分城市都调整了公积金缴存基数,这有利于职工降低个税等支出,同时也可以增加使用公积金政策的可能性。
 
很多城市也拓展了公积金提取使用范围,不仅仅是购房才能使用。公积金政策目前看,对于市场主要影响在心理层面,而实际执行层面,公积金政策因为上限的的原因,很难成为购房者的主要贷款工具。
 
公积金政策有微调有收紧,整体看,大部分城市都是针对自身楼市发展现状,一城一策。
 
第六,租赁政策收紧持续,多城市发布租赁政策。
 
房地产调控继续深入,而租赁逐渐成为了调控的重点,最近各地方与部委针对租赁都有政策发布。
 
在2019年11月,房地产调控的方向出现了变化,维持市场稳定依然是原则,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
 
房地产调控最严格的时期已经过去了,未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。
 
1.买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经在8-9月出现,利率下调是趋势,特别是MLF降低后,不论5年期的LPR如何变化,社会资金成本肯定是降低的。
 
2.其他城市,包括深圳等城市的豪宅税改,各地的人才政策,北京的调控政策全国最严,但微调部分过于严苛的政策已经到了窗口期。
 
而按照北京市场的需求积蓄时间和周期,现在楼市基本是3-4个季度的小周期,按照正常看,春节前后会接近2019年初。
 
3.土地市场供应出现了变化,虽然依然全面限价,但看2019年的土地市场,不限价商品房地块已经超过15宗,从供应节奏看,2020年入市的不限价房会增加。
4.北京的房价在跌,限竞房现在是最难受的时候,2019年11月北京住宅库存高达7.28万套,这一数据是2011年8万套之后的连续8年最高点。2018年6月来,北京限竞房供应高达5.19万套,签约只有2.25万套,库存限竞房高达2.93万套。供应量井喷的最高峰已经过去,最近2个月供应节奏明显放缓。
 
不论是五环内,还是五六环之间,明星项目已经基本入市。现在如果你买房,你的话语权最大。往后走,好房子比例锐减。
 
5.北京市场的杠杆率全国最低,而且已经持续3年,在接近无杠杆的情况下,市场还能在2018年3季度,2019年1季度出现小阳春,当下的价格已经相比2017年一季度最高点下调了15%-20%。叠加通货膨胀率,相当于便宜了25%,风险已经小很多。
当房价不再上涨以后,大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫,是去是留不知道如何选择。供应预期平稳,优质房源减少的时候,就是最佳窗口期。
 
而决定你是不是真要买房要看2019年12月20日的LPR,在猪肉价格平稳下,下次降息幅度多大!如果再次降息,那么政策微调可以预期,可以抓紧看房了。如果不降息,那么房价将还会继续跌一波。
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