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2020年,该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?

还有33天就到2020年了,未来这一个月,各路大神都会预测房地产市场,虽然从来没有一个人预测靠谱过,但算命总是要坚持的。
 
社科院财经战略研究院27日发布11月《中国住房市场发展月度分析报告》预测,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少数城市仍存在较快上涨或下跌的可能。
 
《报告》提出了参考性预警预报。其中,房价可能一般性上涨的预警城市有:深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波;房价可能一般性下跌的预警城市有:北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。
 
很多人很关注:2020年该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?预测的靠谱不靠谱不论,敢于预测的就是勇士。今天来分析分析这个逻辑,看看最近的政策与市场情况。
 
首先,社科院的预测过去准确吗?
2018年年底预测2019年房价将明显下调。
2016年7月预测:中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。一线城市的房价涨幅可能会趋于缓和,大部分三四线以及以下城市将持续趋冷。
社科院:2016年第三季度房价可能快速下跌。
 
其次,预测市场其实主要看政策,那么当下楼市政策如何?
 
最近楼市开始有发布“井喷”宽松政策的迹象。
从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其中央行继续明确不短期刺激房地产,深圳调整了普通住宅标准,另外部分城市的公积金政策有所宽松。
 
2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过超过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。
 
2019年房地产调控最主要的特点集中在,政策关注人才、公积金、租赁等市场。
 
第三,开发商的拿地节奏。
虽然2019年下半年房企资金链有所收紧,但整体看,2019年房企拿地数量依然刷新历史记录:2019年截至11月28日,龙头房企拿地数据:整体看, 50大房企拿地金额高达1.97万亿,同比2018年同期上涨幅度高达18%。
 
拿地最多的万科1567亿、碧桂园1236亿、保利964亿、中海928亿!拿地超过500亿的房企高达9家,合计38家房企拿地超过200亿,刷新历史同期记录。
 
第四,2020年,该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?
 
到目前为止,普通人周围能够找到股市发家致富的,最后总是还给股市,而房地产作为拉动经济的引擎,起码核心区位的,依然值得投资。如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的物业。
 
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。
 
1.买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经在8-9月出现,利率下调是趋势,特别是MLF降低后,不论5年期的LPR如何变化,社会资金成本肯定是降低的。
 
2.其他城市,包括深圳等城市的豪宅税改,各地的人才政策,北京的调控政策全国最严,但微调部分过于严苛的政策已经到了窗口期。
 
而按照北京市场的需求积蓄时间和周期,现在楼市基本是3-4个季度的小周期,按照正常看,春节前后会接近2019年初。
 
3.土地市场供应出现了变化,虽然依然全面限价,但看2019年的土地市场,不限价商品房地块已经超过15宗,从供应节奏看,2020年入市的不限价房会增加。
4.北京的房价在跌,限竞房现在是最难受的时候,2019年11月28日北京住宅库存高达7.28万套,这一数据是2011年8万套之后的连续8年最高点。2018年6月来,北京限竞房供应高达5.19万套,签约只有2.25万套,库存限竞房高达2.93万套。供应量井喷的最高峰已经过去,最近2个月供应节奏明显放缓。
 
不论是五环内还是五六环之间,明星项目已经基本入市。现在如果你买房,你的话语权最大。往后走,好房子比例锐减。
 
5.北京市场的杠杆率全国最低,而且已经持续3年,在接近无杠杆的情况下,市场还能在2018年3季度,2019年1季度出现小阳春,当下的价格已经相比2017年一季度最高点下调了15%-20%。叠加通货膨胀率,相当于便宜了25%,风险已经小很多。
 
当房价不再上涨以后,大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫,是去是留不知道如何选择。供应预期平稳,优质房源减少的时候,就是最佳窗口期。
 
而决定你是不是真要买房要看2019年12月20日的LPR,在猪肉价格平稳下,下次降息幅度多大?如果再次降息,那么政策宽松可以预期,可以抓紧看房了。如果不降息,那么房价将还会继续跌一波。
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