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年末“宽松”政策井喷 楼市能翻多大浪花?

最近很多人关注一则新闻:全国446家房企破产,感觉房地产市场到了末日。真相是这样吗?
 
其实这个446家房企的数据毫无意义,2018年全年,全国房企数量高达97938家,而过去30年,房企数据上涨了4000%。
 
今天的地产股明显价格上行。
最近楼市开始有发布“井喷”宽松政策的迹象。
从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其中央行继续明确不短期刺激房地产,深圳调整了普通住宅标准,另外部分城市的公积金政策有所宽松。
 
2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过超过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。
 
2019年房地产调控最主要的特点集中在,政策关注人才、公积金、租赁等市场。
 
首先,人才政策井喷,10月单月超过23次,在67次政策里占据了34%。
 
最近全国多城市发布人才政策,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括:天津、南京六合、三亚等。
 
从全国看,人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点,大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。
 
整体年内累计看,2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。
 
2019年的新特点:尝到甜头的城市继续加码,分布看城市基本全面开花,人才标准继续降低,很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市,在2018年力度空前基础上,继续加码人才政策。
 
从未来发展看,目前全国大部分城市的人才政策,均只考虑到了用降低门槛吸引人来,但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下,吸引来的很多是购房者,甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。
 
吸引人才的目的是发展产业而不应该是发展房地产。能留着人才的也肯定是产业而不是买一套房。
 
其次,公积金政策多发,超过11城发布公积金政策。
 
大部分城市都调整了公积金缴存基数,这有利于职工降低个税等支出,同时也可以增加使用公积金政策的可能性。
 
很多城市也拓展了公积金提取使用范围,不仅仅是购房才能使用。公积金政策目前看,对于市场主要影响在心理层面,而实际执行层面,公积金政策因为上限的的原因,很难成为购房者的主要贷款工具。
 
公积金政策有宽松有收紧,整体看,大部分城市都是针对自身楼市发展现状,一城一策。
 
第三,租赁政策收紧持续,多城市发布租赁政策。
 
房地产调控继续深入,而租赁逐渐成为了调控的重点,最近各地方与部委针对租赁都有政策发布。
 
第四,金融政策依然密集,从银保监会到央行、中央部委,在最近几个月继续密集发布各种房地产金融政策,针对房地产金融收紧政策持续发布,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。
 
房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
 
楼市调控严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年最后2个月全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。
 
房住不炒的基本原则,叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期,依然是政策基调。
 
2019年楼市销售额有望超过16万亿!
 
 
10个月房地产销售面积首次同比上涨,全年销售额超过15万亿成定局。
 
1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1—9月份为下降0.1%。
 
商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。
 
2018年同期数据:1-10月份,商品房销售面积133117万平方米,商品房销售额115914亿元。
2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局!年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。
 
最后关注几点:
 
首先,房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低,当然已经可以看看房了。
 
其次,最近各种政策频繁发布,宽松为主,但宽松的幅度并不大,对于市场来说,也很难全面升温,但市场上高性价比的房源、优质的二手房,急着出手的二手房,都可以考虑看看了。
 
北京最近几周的二手房成交量有所恢复,特别是价格合适的房源成交周期缩短,当然依然谈不上明显的反弹。
第三,2019年-2020年很可能是质量问题最频繁的年份,这种情况下,优选老牌房企的项目,特别是国企和央企的更值得选择,另外对于市场上排行榜突然上涨的房企尽量谨慎选择,大部分都是资金链有问题的企业。
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