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宽松周期已打开 未来100天房价是涨是跌?

11月18日,人民银行开展1800亿元逆回购操作,同时下调7天期逆回购利率至2.5%;此前为2.55%。
 
央行下调7天期逆回购利率至2.5% 此前为2.55%。(数据来自中国网地产)
 
逆回购率下降,意味着央行在借钱给商业银行时,收取的费用降低,这就减轻了商业银行的负担,商业银行就能从央行那里借到更多便宜的钱。
 
降息周期已经打开!
 
前几天聊过一个话题,对于北京来说,买房的最佳窗口期到了,那么其他城市呢?其实是不是买房看政策,而政策里最关键的一项是信贷!
 
11月16日,央行发布的《2019年第三季度货币政策执行报告》内容的核心:一方面在强调经济下行压力持续加大,并不再提“把好货币供给总闸门”;另一方面,又在强调需警惕通胀预期发散,货币政策会预调微调以稳定经济主体的通胀预期。
 
下一步的货币政策方向究竟在何方?和房地产相关的内容有哪些?
 
首先,定向降准落地,MLF再低,LPR降低是趋势!
 
央行15日早间公告,今日是对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整,释放长期资金约400亿元。释放资金规模与上个月基本相当。
 
从趋势看,周三的LPR降低,已经是趋势!
 
其次,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
 
央行在《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中,介绍了包商银行接管托管工作的进展,对备受关注的央行资产负债表规模进行解释,表明将继续实施好稳健的货币政策,阐释当前我国经济不存在持续通胀或通缩的基础,并要求各银行积极推动LPR运用,打破贷款利率隐性下限。
 
不将房地产作为短期刺激经济的手段,央行在《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中重申,按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
 
央行表示,第三季度以来,房地产市场运行总体平稳,房地产贷款增速平稳回落,房价涨幅有所回落,房地产开发投资与新开工增速平稳下降。其中,房价上涨城市数量有所下降。
数据很清晰:住户贷款上涨15.9%,依然是所有贷款中上涨速度最迅速的类型。
 
央行强调不短期刺激房地产,的确做到了,整体看,2019年房地产信贷增量明显放缓,没有刺激房地产,但房地产的贷款额上涨幅度依然较高,房地产信贷的绝对值也依然在刷新同期历史记录。从效果看,2019年前10月,全国房地产销售面积与销售额均是历史记录,但不城市的分化逐渐出现,在10月统计局公布的70城市房价中,35个下调二手房价格,新建住宅价格也开始调整。这就是信贷收紧的影响。
 
第三,9月房贷利率如何?
 
央行数据:9月个人住房贷款加权平均利率为 5.55%,比 6 月上升 0.02 个百分点,同比下降 0.17个百分点。房贷利率依然低于其他利率。
 
这也证明了过去部分社会机构统计公布的房贷利率数据是假的。包括融360等公布的房贷数据,与央行差距巨大。
第四,未来房贷利率会如何?
整体经济波动,同比是6三季度6.2的数据,要稳定经济其实只有3点:
 
中美贸易竞争缓解、贷款利率继续下探增加货币供应量,在坚持房住不炒的前提下微调房地产政策。
 
年末最后两个月还有降准与LPR降低的出现可能性。对当下楼市有稳定的作用,但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹,整体年末房地产市场有望平稳。
 
房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低,已经可以看看房了。对于很多企业来说,最近拿地的节奏也依然较快。
1.买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经在8-9月出现,利率下调是趋势,特别是MLF降低后,不论5年期的LPR如何变化,社会资金成本肯定是降低的。
 
2.其他城市,包括深圳等城市的豪宅税改,各地的人才政策,北京的调控政策全国最严,但微调部分过于严苛的政策已经到了窗口期。而按照北京市场的需求积蓄时间和周期,现在楼市基本是3-4个季度的小周期,按照正常看,春节前后会接近2019年初。
 
土地市场供应出现了变化,虽然依然全面限价,但看2019年的土地市场,不限价商品房地块已经超过15宗,从供应节奏看,2020年入市的不限价房会增加。
 
北京的房价在跌,限竞房现在是最难受的时候,2019年11月14日北京住宅库存高达7.28万套,这一数据是2011年8万套之后的连续8年最高点。2018年6月来,北京限竞房供应高达5.19万套,签约只有2.25万套,库存限竞房高达2.93万套。供应量井喷的最高峰已经过去,最近2个月供应节奏明显放缓。
 
不论是五环内,还是五六环之间,明星项目已经基本入市。现在如果你买房,你的话语权最大。往后走,好房子比例锐减。
 
在利率降低,供应预期平稳,优质房源减少的时候,最佳窗口期的确到了。
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