财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 2019年中国楼市销售有望打破上年历史记录

2019年中国楼市销售有望打破上年历史记录

统计局发布了2019年1-10月房地产市场数据,最值得关注的一个数据是:1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1—9月份为下降0.1%。
 
1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1—9月份为下降0.1%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降11.9%,商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。其中,住宅销售额增长10.8%
 
最值得关注的数据肯定是销售额和销售面积!
首先,10个月房地产销售面积首次同比上涨,全年销售额超过15万亿成定局。
 
1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1—9月份为下降0.1%。
 
商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。
 
2018年同期数据:1-10月份,商品房销售面积133117万平方米,商品房销售额115914亿元。
2019年有望再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录!年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。
 
10月份房地产市场销售活跃,同比均明显上涨,拆分单月数据看,10月全国房地产市场销售面积高达1.4亿平米,同比上涨了1.94%。销售额高达1.29万亿,同比上涨了9.7%。
 
整体看,市场在5-6月反弹后,再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-10月已经连续3个月市场数据上涨。
 
(2018年全年房地产销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元)
 
按照数据测算,2019年最后2个月首次成交额只要不出现突然暴跌,且跌幅不超过25%的情况下,2019年全年市场成交超过15万亿就成为定局,按照趋势2019年全年有望创造接近16万亿的房地产年度销售纪录!
 
其次,投资数据放缓。
 
2019年1—10月份,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1—9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资80666亿元,增长14.6%,增速回落0.3个百分点。
 
整体看,市场虽然销售刷新历史记录成为定局,但投资放缓,调控导致的市场下调逐渐有出现的迹象。企业资金链有所吃紧。
 
第三,政策逐渐出现了微调,人才政策井喷。
 
楼市调控政策:
 
10月已经过去,但从楼市各种调控政策看,即使在长假影响下,楼市政策依然处于年内高位,中原地产研究中心统计数据显示,累计10月合计房地产调控高达67次,叠加之前数据,年内高达482次,相比2018年同期上涨超过20%(9月单月48次,1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次、7月份56次、8月份60次)
 
2018年前10个月房地产调控次数是482次。从房地产调控的政策密集程度看,2019年前10个月合计的482次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。
 
2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过超过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。
 
2019年10月份,房地产调控最主要的特点集中在,政策关注人才、公积金、租赁等市场。
 
人才政策井喷,10月单月超过23次,在67次政策里占据了34%。
 
最近全国多城市发布人才政策,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括:天津、南京六合、三亚等。
 
从全国看,人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点,大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。
 
整体年内累计看,2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。
 
房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
 
楼市调控严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。但是如果房价下调,预计相对宽松政策也会出台。
 
第四,标杆房企10月销售额依然明显上升!
 
26家房企公布前10月销售额首破4万亿刷新历史记录,促销收获金九银十截止日前,标杆房企公布2019年前10月销售额的企业合计有26家,这26家企业前10月合计销售额40726亿,同比2018年同期上涨了17.9%。刷新历史记录。
 
单独看10月份,这14家房企合计销售额达到了5063亿, 部分房企业绩明显爆发,恒大单月销售刷新历史记录。
 
从销售业绩看,房企收获了金九银十,但大部分房企都是增加了供应量,部分企业明显价格调整促销。房企为了规模化,年末最后2个月依然不排除抢收的可能性。
 
整体对比过去数据,2019年前10月房企销售继续分化,相比2018年同期同比2017年上涨纷纷超过50%,在2019年大部分企业都以平稳为主,部分企业涨幅明显放缓。大部分企业业绩逐渐持平。
 
从数据看,26家房企2019年前10个月,4万亿,这依然刷新了历史记录。但涨幅逐渐房价。密集的房地产政策是出现企业销售分化。
 
后市预测:市场逐渐平稳,政策稳定,2019年刷新房地产年度销售纪录
 
虽然当下全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市,房价下行苗头已经出现。
 
热点城市再次开始进入卖不完时代,除了深圳相对活跃外,大部分市场均有下调表现,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。
 
从全国数据看,2019年依然将刷新历史销售纪录,房地产市场平稳是主流。
 
推荐 2