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北京上海比深圳更应调“豪宅标准”!

深圳调整了豪宅标准,一刀切把所有144平米以内的住宅都认定为普通住宅了。这个步子有点大,事实上深圳的确有些单价20万一平米的2000万一套的,不算豪宅有点说不过去。
 
其实市场都知道,北京比深圳更应该改这个标准,北京会不会和深圳一样,出现修改政策后,突然房价的爆发上涨?今天聊聊这个。
 
1.深圳豪宅税改15秒就加价50万元,是真是假?
 
深圳是一个爱炒作、爱炒房的城市,曾经出现过很多房地产的谣言。
 
昨天铺天盖地的媒体报道中都提及了这个案例,15秒涨价2次,合计上涨了50万!
 
但是真的吗?大家可以查询各家中介网站,的确有大量的二手房业主开始上涨价格,但幅度基本都很小,而且这一套最典型的15秒内连续上涨的案例,已经消失,或者从来没有出现过。
 
一方面,这种特殊案例如果是真的,按照常理业主报价是完全没有必要连续上涨,因为完全可以在客户有意向后,再谈价格,另外众所周知,对于1100万的房价,第二次上调10万,显得太少。当然也有可能是业主要一次性上涨50万,但是中介选择了2次上调?否则这种调价不符合正常房主的正常思维。
 
另外一方面,这个调价现象如果是假的,只是为了搅浑水,让市场上涨,那么这一点对于深圳来说,的确存在这个土壤,因为深圳房价在涨。但在北京,市场整体在下调中,所以不用担心会出现深圳的情况!
 
2.深圳的房价在涨,调整政策的时间点稍早。
 
统计局数据,9月份深圳二手房价格环比上涨了1.3%,新建住宅环比上涨了1.2%。而北京新建住宅持平,二手房价格下调了0.5%。
 
从市场角度看,深圳楼市处于上涨过程中,而北京已经连续几个月下调,所以从调控政策角度看,北京比深圳更应该调整“豪宅标准”,也更能承受调整的影响。
 
3.北京、上海的标准更低!
 
北京的豪宅标准更低,市场基本全面豪宅化,北京的豪宅标准是2014年发布,而深圳是2015年发布,整体看,深圳的价格标准高于北京。所以从市场看,北京更应该调整。
 
可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的,也事实上平稳了市场,但对于这个“非普通住宅标准”已经到了必须改的时候了。
简单的计算一下,北京100套商品房住宅,其中已经有86套房被认定为豪宅,全北京一共4600套普通住宅(不计算五环内),其中有3700套在六环外。
 
整体计算一下数据,北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅,合计成交了9235套住宅,其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅,五六环之间只有885套普通住宅,也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅!
 
上海与北京类似,也同样存在这一问题。
 
 
4.需要注意的是,京沪是否非普通住宅,都与贷款首付比例有关系!
 
豪宅税爱贫嫌富。
 
2015年,深圳普通住房标准出台,规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅,需要按照豪宅的标准交税。
 
与市场价格相比差距很大,按照市场价格对比豪宅线,深圳市场可能有80%以上的豪宅。但注意,大部分全款或者贷款少的客户,可以做低交易价格,这样就避免了豪宅化。实际深圳市场二手房交易环节,只有50%以下按照豪宅纳税。这部分主要是高比例贷款人群。
 
北京也存在同样情况,目前市场,对于购房者来说,首付能力强的二手房购房者可以做低纳税价格,而只有首付能力差的购房者,才需要高纳税。
 
北京:
 
首套,购买普通住宅,最低首付比例35%,购买非普通住宅,最低首付比例40%;
 
二套,购买普通住宅,最低首付比例60%,购买非普通住宅,最低首付比例80%。
 
上海:
 
普通住宅,首套首付35%,二套50%;
 
非普通住宅,首套房首付也是35%,但二套为70%。
 
豪宅税嫌富爱贫,有钱人首付能力高的,反而不用缴,而穷人反而需要交!
市场上,50%的二手房按照200万以内交税,证明了,为了躲避豪宅标准,大量的交易并非真实价格。
 
当下楼市已经再次明显下行,政策微调时机好。
 
北京、上海非普标准这一政策已经严重影响和制约市场的正常健康发展了。2014年就制定的这一标准,到了应该调整一下的时候了。
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