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MLF利率年内首跌 2019年楼市初现转折点?

11月5日到期的4035亿元MLF利率是否调整,是最近资本市场关注的宏观政策焦点。
 
而政策显示,利率降低了!MLF一年多来首次下调,也就代表了11月20日的LPR下调成为定局。
央行今日开展1年期4000亿元中期借贷便利(MLF)操作,利率从3.3%下调至3.25%。
 
要知道MLF的利率已经很久维持在3.3了。本次降低到3.25,这一利率水平自2018年4月至今未变,对于宏观经济来说,影响将非常大。
 
首先,介绍一下MLF。
 
MLF全称中期借贷便利,由央行在2014年创设,是央行提供中期基础货币的货币政策工具,主要目的是补充基础货币。简单理解就是,央行通过借钱给商业银行实现市场资金的投放,使三农企业、小微企业等实体经济获得更多低成本资金,降低融资成本。
 
MLF利率下调意味着央行再贷款的利率降低了,金融机构借入资金的成本也降低了,从而推动贷款回升。
 
其次,MLF下调后,11月20日的LPR将大概率下调。
 
LPR降低对房地产市场有十大影响,而且从趋势看,这只是开始。
 
第一,LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。
 
1年期LPR为4.20%,前值为4.25%。5年期以上品种报4.85%,前值为4.85%。
 
因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以本次降息更多是1年期的下调,引导企业利率降低。但从后续趋势看,1年期、5年期,都有继续降低趋势!
 
因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。
 
第二,MLF降低,心理影响大于实际影响。
 
但全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的轻微下调。
 
整体看,全社会贷款成本都有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流。
 
第三,目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去两年的最低利率,目前看,相比2018年四季度,所有城市的房贷利率都没有上行。
 
第四,2019年前10月,房地产按揭贷款数量再次刷新历史记录,单月房贷继续维持在4500亿元以上的高位。
 
原来不同城市之间,房贷的利率差距巨大。
 
全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房贷款有一定折扣。
 
每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。
 
第五,后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。
 
如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。
 
从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。
 
第六,LPR的降低,对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。
 
对于购房者来说,刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。
 
第七,年末最后两个月还有降准与LPR降低的可能性。
 
对当下楼市有稳定的作用,但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹,年末房地产市场整体有望平稳。
 
房住不炒下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低,已经可以看看房了。
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