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2019年还有58天 中国楼市确定发生的30件事!

2019年已经过去了10个月,还有58天就到了2020年。之前有人说,上半年没干好不可怕,现在看七月建党、八月建军、十月建国,这些节点也已经过去了。
 
不论对个人还是对房企来说,现在都已经到了最关键的节点!
 
房价是没法预测的,因为宏观调控下,非完全市场经济形态,房价短期走势看政策,中期走势看政策,长期走势还是看政策。
 
今天看市场惨淡,晚上公布一个降准,市场基本面就变了。
 
预测是不靠谱的,但回顾历史依然可以给未来很多启示,简单的说,在未来的58天,楼市依然有很多大概率确定会发生的事。(下面有几段曾经聊过,现在看依然值得再看看)
 
1.今年冬天不好过,抓紧出货回款是第一要务!
 
虽然大部分企业今年销售业绩都明显上涨了,但冷暖自知,大部分企业的销售额都有很大部分的水分。回款出货是第一要务,90%以上的企业最近资金链都非常紧绷。稍好一点的是央企、国企。
 
2.楼市真的开始降价了
 
对比之前的传闻式冷,最近市场很多区域才真的退烧了,而楼市有没有真降价的第一大指标是售楼处是不是安好。
 
3.楼市调控继续多发
 
10月已经过去,但从楼市各种调控政策看,即使在长假影响下,楼市政策依然处于年内高位,累计10月合计房地产调控高达67次,叠加之前数据,年内高达482次,相比2018年同期上涨超过20%,平均每个工作日有两次以上的房地产调控,刷新了历史记录。
 
4.人才政策井喷,10月单月超过23次,在67次政策里占据了34%。
 
最近全国多城市发布人才政策,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括天津、南京六合、三亚等。
 
从全国看,人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点,大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。
 
整体年内累计看,2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。
 
2019年的新特点:尝到甜头的城市继续加码,分布看城市基本全面开花,人才标准继续降低,很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市,在2018年力度空前基础上,继续加码人才政策。
 
5.公积金政策继续调整
 
超过11城发布公积金政策。
 
大部分城市都调整了公积金缴存基数,这有利于职工降低个税等支出,同时也可以增加使用公积金政策的可能性。
 
很多城市也拓展了公积金提取使用范围,不仅仅是购房才能使用。公积金政策目前看,对于市场主要影响在心理层面,而实际执行层面,公积金政策因为上限的的原因,很难成为购房者的主要贷款工具。
 
公积金政策有宽松有收紧,整体看,大部分城市都是针对自身楼市发展现状,一城一策。
 
6.金融政策依然密集
 
从银保监会到央行、中央部委,在最近几个月继续密集发布各种房地产金融政策,针对房地产金融收紧政策持续发布,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。
 
7.各种房地产企业融资依然高位
 
9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元,8月15.8亿美元。
 
10月数据显示,累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划!(30/31日两天多家企业再次发布融资计划)
 
10月30日一天就有5家企业发布接近20亿美元计划。
 
8.房企拿地依然刷新历史记录
 
虽然2019年下半年房企资金链有所收紧,但整体看,2019年房企拿地数量依然刷新历史记录.
 
2019年前10月,龙头房企拿地数据.整体看,前10月50大房企拿地金额高达1.86万亿,同比2018年同期上涨幅度高达15.6%。
拿地最多的万科1476亿、碧桂园1223亿、保利919亿、中海829亿,合计37家房企拿地超过200亿,刷新历史同期记录。
 
9.土地溢价有所下调
 
10.关注每个月的LPR变化,特别是2019年最后两次报价。
 
 
11.关注中美,关注杠杆安全
 
特别是即将开始的贸易谈判结果。另外经济数据也将明显影响未来的信贷政策。房子是你唯一可以分期20年30年的东西。
 
12.不要老看动不动几个小银行房地产贷款,房贷利率+首套房认定标准
 
肯定会看到新闻说那些银行房贷暂停之类,但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况,房贷放款情况,代表了市场。其他银行的房贷政策一点市场意义没有。
 
12.租赁只能是买房前的过渡准备,未来两个月肯定有很多新闻说租金下调了。
 
千万不要多花钱租房,尽量多存钱做首付。
 
13.买房的城市尽量选择二手房成交占市场总成交比超过30%甚至超过50%的城市(一线城市大约占比80%)
 
14.珍惜自己的第一次首套房信贷资格,不要随随便便用掉,未来这可能是普通人最大的本钱。
 
15.城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
 
16.中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。什么时候被用作夜壶,什么时候房地产才会起来,但过去3年房价涨幅太疯狂了,也到了应该调整的时间点。
 
17.6%的经济增长率
 
考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生。
 
18.为什么要房住不炒?买房必须要买你舍不得卖的,这种房子,才有价值。
 
19.市场不好,房地产税声音越来越少,房地产税是工具,且不说最近几年肯定不会落地,就算落地,影响也不是政策本身,而是执行的税率和税基。
 
20.别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。
 
21.相比国企央企,未来2个月降价领头羊将是民企,特别是资金链紧张的民企。
 
22.说过很多次,排行榜上突然上涨名次的,在50-100名的房企,未来几个月资金链将非常紧张,尽量谨慎考虑。房地产市场将形成寡头趋势,其中央企国企将是主力。
 
23.千万别看标杆房企说什么,一定要看他们在做什么,拿了什么地,拿了多少地,拿地节奏。
 
24.房价什么时候触底?这要问银行。
 
25.房地产市场将形成寡头趋势,其中央企国企将是主力。
 
26.房地产多元化都是骗子,千万别买多元化房企的房子。
 
27.市场已经不可能再投机,但从安全角度看,一二线城市依然值得关注。利率下调这是趋势,严管房地产对于有融资能力的人来说,反而是利好。房地产的杠杆率过高,未来的确不存在全面宽松的可能性。
 
分化的市场,也很难找到比优质房地产更安全的保值标的物。
 
28.年轻人刚刚存满首付,房价又涨上去,官方悄有风吹草动,房价蹭的就上去啦,工资哪能涨过房价啦,地产还乱,物价、房价都高,就是工资不高。
 
29.市场冷但依然分化,全年依然超15万亿。
 
现在媒体酝酿的看空心态,导致大家只关注放大了跌的数据,而没有看到全面,房地产销售额依然是刷新历史记录,甚至现在看,2019年很可能再次刷新2018年创造的宇宙销售额15万亿的历史记录。
 
30.房地产短期中期长期都看政策,都说2019年是过去十年最差的一年,但很可能是未来十年最好的一年。对于个人来说,高杠杆已经不可能。但如果没有其他投资渠道,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。你抗御通胀的工具,还应该是大城市尽量中心城区或者靠地铁的物业。
 
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