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恐慌“上市”与恐怖“跑路”的长租公寓兄弟!

最近有多家长租公寓企业在寻求上市,而这些企业的招股书都暴露出,运营依然亏损。
 
10月29日,中国长租公寓运营商蛋壳公寓向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,计划在纽交所上市,股票代码“DNK”。
 
财务数据方面,2017年、2018年及2019年前三季度,蛋壳公寓分别实现营收人民币6.57亿元、26.75亿元及49.997亿元,净亏损(Net loss)则达2.72亿元、13.697亿元及25.16亿元,主要反映规模持续增长带来的资金支出。
 
当下看,长租公寓市场,分化严重,全行业处于亏损中。这种情况下头部企业寻找上市,中小房企爆仓非常多。
 
前几年炒作的热火朝天的“长租公寓”,为什么在当下开始了大家都在跑路的感觉?
 
简单的分析一下:
 
1.随着经济稳定,需求平稳,过去几年的租金价格上涨明显开始放缓,大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大,因为锁定了业主转租房源的租金价格,而未来租金平稳的预期下,盈利难度很大。
 
2.对于当下公寓租赁市场来说,竞争激烈,企业进入的数量非常多,行业除了规模外没有其他竞争壁垒,这种情况下,上市都是为了融资扩大规模,形成规模优势降低运营成本。
 
3.租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争,政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源,这些都会影响租赁市场的未来预期。
 
4.从上市看,长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬,中小型长租企业暴雷非常多,在国内融资难度也加大,这种情况下,上市是最好的选择。
 
长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
 
这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
 
长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。
 
长租公寓的政策问题。
 
北京已经明确发布政策出租房不允许改变房屋结构:
 
(政策内容来自北京住建委)
 
在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到:根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(京建法〔2013〕13号)的规定,本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。
 
具体来看,这一段有两层意思,一是禁止隔断房、群租房,二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。
 
“长租公寓暴雷”已经成为了最近很多人关注的重点!
 
网上这一类长租公寓暴雷已经成为频繁事件!
那么为什么会出现这种暴雷?特别是为什么会有这些公寓企业愿意高进低出?
 
长租公寓是这几年的热点话题,从涨租谋财、甲醛害命,资金池垄断,过去几年一直被关注,但一直没有政策下文。
 
长租公寓这个概念,其实已经被错用,对于市场来说国家鼓励的长租公寓应该是业主改造,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的长租公寓,其实都只是吃差价的二手房房源。
 
长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
 
这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
 
首先,长租公寓企业已经全面金融化。
 
长租公寓最大的问题,其实不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”
 
将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险!
 
长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充。
 
对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。
 
资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭。
 
越来越多的资本进入租赁市场,把中低端租赁房源升级成为中高端,这种情况下,对于租赁市场而已,已经失去了梯级消费。对于租赁市场来说,的确在被推动上涨。
 
最后伟哥简单的聊几句:对于租赁市场来说,国家政策鼓励的是长租公寓,也就是增量市场,或者是买卖交易中,或者是开发商库存,这样可以增加供应量。
 
总结一下,现在租赁市场所谓的长租公寓,其实都是金融化的二房东吃差价,业主与租户的交付租金时间长变成了资金池!每到夏天就泛滥的甲醛房!
 
对于政策制定部门来说,如果市场上租赁企业规模不大,那么影响的只是一部分中高端租赁市场,但现在粗放的租赁市场,金融化的租金时间差,这些都导致跑路的概率越来越大、而租金上涨的预期也越来越大。
 
年轻人,你还是尽量租个业主直租的、便宜点的房子,多存钱买房。
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