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房地产会在四季度企稳吗?

最近热点话题太多,不论是中国经济还是房地产,都有很多数据。
 
1.第一个核心数据:6
 
对于中国经济来说,这个数据非常关键,因为很多年前就定好了,到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。到2020年全面建成小康社会。
 
6这个关卡其实是经过准确计算的,包括人口就业、经济目标等,一旦低于6,很可能就会出现不可控的局面。
 
10月14日,海关总署发布了第三季度外贸数据。以美元计,前三季度以美元计价出口同比下降0.1%,9月出口同比下降3.2%(以人民币计价同比下降0.7%),降幅为今年2月以来最大。(2018年数据前三季度进口增长14.1%,出口增长6.5%)。
 
从实物量指标看,全社会用电量增长4.4%,货运量增长5.9%,其中铁路货运量增长6.1%,全市场对这个6很担忧。
 
2.第二个数据:15万亿!
 
为什么很多人感觉冷,但房地产数据在上涨!2019年有望再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录。
年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。
 
9月份房地产市场销售活跃,环比同比均明显上涨,拆分单月数据看,9月全国房地产市场销售面积高达1.733亿平米,同比上涨了2.9%。销售额高达1.6万亿,同比上涨了9.4%。
 
整体看,市场在5-6月反弹后,再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-9月已经连续2个月市场数据上涨。但是市场大部分感觉,并没有上涨,反而有下调的现象,部分区域还很明显。
 
3.严重背离的新开工与竣工数据
住宅新开工面积122308万平方米,增长8.8%。房屋竣工面积46748万平方米,下降8.6%,降幅收窄1.4个百分点。其中,住宅竣工面积33084万平方米,下降8.5%。竣工下调意味着交付减少了,但成交量又连续3年刷新历史记录。
 
4.信贷利率数据
整体利率在降低,代表了信贷的宽松。
 
四天投放5600亿资金价格现见顶迹象,23日央行开展了2000亿元7天期逆回购操作。连日来较紧张的资金面终于有所放松,此前连续3个交易日全线上涨的Shibor部分品种价格回落,隔夜和七天Shibor分别跌14.5基点和9.6基点。银行间债券质押式回购利率更是多数下跌,DR001加权平均价报2.64%,跌17基点,DR014加权平均价报2.71%,跌12基点。
 
5.人才政策井喷150城市!
 
最近全国多城市发布人才政策,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括:天津、南京六合、三亚等。
 
特别是三亚,因为之前是严格的购房资格限制,海南的限购调控,三亚的人才政策被市场认为是房地产调控放开的表现。
 
三亚市12345政府服务热线留言板上一则市民微信咨询显示,“其是全日制本科学历,欲知外省户籍人才不落户三亚如何购房?”。
 
12345政府服务热线管理办公室方面在19日回复称:“已告知其经核实市住建市场科,工作人员表示全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。”
 
但9月来,累计看,已经超过30城发布了各种人才引入政策。
 
整体年内累计看,2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。
 
从房价上涨城市看,其中大部分都发布过人才引进政策。以最典型的西安为例,与城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系。
 
人才政策变相的降低了限购门槛,将人才吸引来之后,推向本来就供需结构紧张的房地产市场,这明显带来了房地产市场的上涨预期。
 
大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备,简单的吸引只能导致房地产市场波动。
 
6.房闹开始频繁出现
 
最近全国部分城市再次出现了砸售楼处的现象。这在过去历史上,只要房价真正下调就必然会出现。
 
在2008年、2011年、2014年,全国都出现过多次降价项目售楼处被砸的现象。
 
降价潮涌,退房潮现,当前市况下,不降价促销,销售肯定难有起色,但如果降价,一旦遭到业主退房,事情就更加复杂、棘手。
 
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策,那么政策有什么逻辑?其实归根结底还是看经济发展,6能不能稳住非常关键。而这几天频繁的逆回购代表了下一步继续宽松的信贷政策。
 
最近市场走势与2018年四季度非常接近。对于普通人来说,市场的价格短期内还有下调空间,特别是LPR10月平稳的情况下,但政策的转折点已经快了,选择优质物业的风险小于其他投资,别急着买但可以看看房了,等着信贷宽松的号角。
 
千万别买资金链紧张企业的项目。央企国企的项目应该成为选择的主流。
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