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官方数据房地产有“金九”?全年卖房将破15万亿元!

今天统计局的官方数据发布了,大家一致认为的2019年没有“金九”,居然是有的?
 
伟哥之前写过几篇文章,但大部分人不认可。
 
原来市场数据真的上涨了,不论是销售额还是销售价格。当然这种上涨是分化的,部分城市的确出现了调整,但全国房地产市场的销售数据和销售额,依然是上升的。
 
现在媒体酝酿的看空心态,导致大家只关注放大了跌的数据,而没有看到全面,房地产销售额依然是刷新历史记录,甚至现在看,2019年很可能再次刷新2018年创造的15万亿销售额的历史记录。
 
统计局数据显示:
 
2019年1—9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1—8月份持平。其中,住宅投资72146亿元,增长14.9%,增速持平。
 
1—9月份,房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1—8月份收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。
 
1—9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长1.1%,办公楼销售面积下降11.0%,商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降11.1%,商业营业用房销售额下降13.0%。
 
9月末,商品房待售面积49346万平方米,比8月末减少438万平方米。其中,住宅待售面积减少293万平方米,办公楼待售面积增加5万平方米,商业营业用房待售面积减少133万平方米。
 
1—9月份,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%,增速比1—8月份加快0.5个百分点。
 
9月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.08,比8月份提高0.14点。
 
首先,2019年有望再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录,年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。
 
9月份房地产市场销售活跃,环比同比均明显上涨,拆分单月数据看,9月全国房地产市场销售面积高达1.733亿平米,同比上涨了2.9%。销售额高达1.6万亿,同比上涨了9.4%。
 
整体看,市场在5-6月反弹后,再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-9月已经连续2个月市场数据上涨。
 
1-9月销售额同比上涨7.1%,成交面积同比下调仅0.1%,预计2019年全年有望再次刷新2018年创造的15万亿销售额历史记录。
 
(2018年全年房地产销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元)
 
其次,9月房企资金有所缓解。
 
1—9月份,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%,增速比1—8月份加快0.5个百分点。
 
在连续几个月出现了资金恶化的情况下,房企出现了资金面缓解,包括外资。购房按揭等数据相对活跃。
 
2019年今年前三季度,人民币贷款增加13.63万亿元,同比多增4867亿元。分部门看,住户部门贷款增加5.68万亿元,其中,短期贷款增加1.54万亿元,中长期贷款增加4.14万亿元。(2018年前3季度,仅3.83亿元)
 
第三,政策逐渐出现了微调。
 
9月来,各地人才政策依然频繁发布,虽然国庆长假影响,但9月来,累计看,已经超过30城发布了各种人才引入政策。
 
整体年内累计看,2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。
 
楼市调控政策:
 
9月全国房地产调控政策依然密集发布,中原地产研究中心统计数据显示:9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,虽然少于8月份的60次、7月份的56次,但整体看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。
 
(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次、7月份56次、8月份60次)
 
2018年前9个月房地产调控次数是385次。从房地产调控的政策密集程度看,2019年前9个月合计的415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。
 
房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
 
整体看当下房地产市场,涨幅明显放缓,部分区域出现了价格下调,但主流依然是上涨。
楼市调控严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。但是如果房价下调,预计相对宽松政策也会出台。
 
第四,标杆房企9月销售额依然明显上升!
 
标杆房企公布2019年前9月销售额的企业合计有30家,这30家企业前9月合计销售额39240亿,同比2018年同期上涨了18.2%。
 
单独看9月份,这30家房企合计销售额达到了5634亿,环比8月份的4396亿,上涨了28.1%。
 
整体对比过去数据,2019年前9月房企销售继续分化,相比2018年同期同比2017年上涨纷纷超过50%,在2019年大部分企业都以平稳为主,部分企业涨幅明显放缓,大部分企业业绩逐渐持平。
 
相比2018年的企业销售普涨,2019年房企分化明显。
 
整体销售额出现涨幅明显放缓,龙头房企全面同比下调,销售数据开始退烧。特别是恒大、碧桂园、万科,三家均基本平稳。
 
中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。
分化继续明显,整体看,中小房企数据依然在上涨。有15家企业同比上涨幅度不到30%。上涨最高的是中骏、宝龙等中等规模企业。
 
布局三四线城市企业销售退烧明显。
 
后市预测:市场逐渐平稳,政策稳定,2019年刷新房地产年度销售记录。
 
虽然当下全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市,房价下行苗头已经出现。
 
热点城市再次开始进入卖不完时代,除了深圳相对活跃,包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场,除少数热点刚需项目,去化率快速下行。
 
整体数据看,10月份一线城市的土地供应开始增加,其中典型的北京已经挂牌4宗住宅地块,包括亦庄、房山、石景山等区域。
土地市场继续高位运行,截至9月,2019年土地市50大城市合计卖地3.14万亿,同比上涨幅度达18.1%。其中出现了9个千亿卖地城市,最多的杭州2289亿,苏州卖地1390亿、上海1326亿、北京1224亿、武汉市1198亿、天津1177亿、南京1153亿、宁波1084亿、重庆1070亿。
 
但从全国土地市场看,超过60%的土地依然底价成交,刷新历史记录。
 
但从全国数据看,2019年依然将刷新历史销售记录,房地产市场平稳是主流。
 
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