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金九未现 4季度买不买房九大看点

各种新闻报道都非常关注楼市的金九银十,因为在历史上曾经9-10月占据了全年楼市最重要的比例,但随着气候变化,混凝土对温度的要求变化,叠加上2009年以后房地产调控对市场周期的影响远大于购房者自发行为。另外10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。
 
2019年楼市的金九银十同样被市场关注,特别是长假期间。长假整体楼市平稳,市场逐渐出现了继续回落的现象,因为网签数据滞后,并不不带市场全面数据,整体看,期间大部分城市网签暂停。
 
整体看当下房地产市场,涨幅明显放缓,部分区域出现了价格下调,但主流依然是上涨。
官方数据前8个月也是这样:
 
1-8月商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%。
单独看8月份数据,环比同比都有轻微上行。
 
那么2019年4季度到底“买不买房”10大看点是什么?
 
1.买不买房在未来几个月最关键的肯定是看LPR的变化。
 
在“9·20”的LPR一年期降低了,代表了利率水平的降低,购房者已经可以看看房了。
 
目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率,目前看,所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。
 
本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行,在市场火爆的时候,有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况,房贷放款情况,代表了市场。
 
买房短期看贷款,过去一年多贷款的确收紧了,这是共识,但如果看现在的基准利率和2014年的对比,其实现在依然属于绝对的低利率时代!
从趋势看,利率下调肯定会越来越明显,除了几大行,其他银行的房贷政策一点市场意义没有。
 
2.哪些房企还在拿地?
 
从拿地企业构成看,民企少,国企占比多,整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。不断出现的政策收紧,使得拿地房企数量减少。但从企业构成看,依然有企业在积极拿地。
 
从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率8-9月份出现了下调现象。
 
整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。
 
中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。
 
 
3.企业的融资如何?
 
2019年9月10日,龙湖集团控股有限公司发布公告,宣布与花旗、高盛、海通国际、滙丰、摩根士丹利、巴克莱及中金公司就发行于2029年到期的8.5亿美元,年利率为3.95%的优先票据订立购买协议。
 
龙光地产1亿美元优先票据上市 2024年到期年息6.9%
 
上海城开11.5亿元公司债上市 利率3.95%
 
建发房地产13亿公司债发行完成 年利率最高4.18%
 
金茂投资20亿公司债将在上交所上市 年利率3.65%
 
虽然媒体报道房企融资难,最近特别是9月来,部分房地产企业融资成本明显降低,甚至多笔融资成本在4%左右,属于最近几年的最低点。
 
市场分化明显,整体看,最近市场部分房企的融资难度增加,但大部分企业的融资成本依然平稳,对于经营稳健的企业来说,融资成本降低依然是趋势。
 
但对于杠杆率比较高的企业来说,最近融资压力有所增加。
 
4.政策会如何变化?
 
过去的2019年9个月,特别是9月份房地产调控的政策内容:
 
 
9月全国房地产调控政策依然密集发布,9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,虽然少于8月份的60次、7月份的56次,但整体看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。(详细内容见文后附表)
 
(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次、7月份56次、8月份60次)
 
2018年前9个月房地产调控次数是385次。从房地产调控的政策密集程度看,2019年前9个月合计的415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。
 
2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。
 
5.各地土地市场如何?
 
房地产各城市的卖地情况也依然值得关注!
土地市场继续高位运行,截至9月,2019年土地市50大城市合计卖地3.14万亿,同比上涨幅度达18.1%。其中出现了9个千亿卖地城市,最多的杭州2289亿,苏州卖地1390亿、上海1326亿、北京1224亿、武汉市1198亿、天津1177亿、南京1153亿、宁波1084亿、重庆1070亿。
 
6.各地市场的分化!
 
返乡置业熄火,2019年整体看,返乡置业明显退烧,购房者愈加理性,大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。买房别扎堆,普通人买房一定要考虑逃生指数,看着涨的多,卖不掉有什么用?所以对于普通人来说,买房首选是有学区有地铁的住宅,然后是城区住宅,最次才是郊区。(对于北京来说,城市商务公寓现在价格优势明显,也可以考虑)
 
未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。买房就看北京、上海、深圳三个城市圈。
 
别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。
 
从市场分化看,2019年热点主要体现在一二线城市的小阳春,但后续市场的政策变动打压下,市场出现了下调。
 
7.宏观经济政策
 
房地产是市场经济也是计划经济,但是归根到底他是信心经济。
 
房价不会一直涨,但趋势看,对于普通人来说,能抵御通货膨胀的其实也只有买房。
 
8.买房就是赌博,虽然都想赚钱,但抄到底部的概率太低,2015年初、2009年初、2012年初、2014年底,这四次底部,找对了,还要卖对,太难,在未来高房价下波动节奏也会加快。
 
9.千万别买排行榜在2018-2019年突然暴涨的非上市公司房产!
 
房地产企业生命线是融资,对于这些企业来说,现在只有编造自己销售数据,才能获得金融机构资金。特别是资金链紧张的企业,销售排行榜上大幅度上涨的企业,尽量不要买他们的房子,特别是非上市公司的。
 
未来房地产波动加快,但买到质量好的房子,风险肯定最小,对于在一个城市出现过两次以上质量问题的开发商,尽量别买!
 
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