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10-12月买房吗?金九银十未现 判断市场的三大要素!

每年楼市各种新闻报道都非常关注楼市的金九银十,因为在历史上曾经9-10月占据了全年楼市最重要的比例,但随着气候变化,混凝土对温度的要求变化,叠加上2009年以后房地产调控对市场周期的影响远大于购房者自发行为。另外10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。
 
2019年楼市的金九银十同样被市场关注,特别是长假期间。长假整体楼市平稳,市场逐渐出现了继续回落的现象,因为网签数据滞后,并不不带市场全面数据,整体看,期间大部分城市网签暂停。
从典型城市网签数据看,北京新建住宅前6天网签29套,二手房住宅网签35套,整体看,与2018年期间相比有涨有跌,一线城市延续了2019年上半年小阳春后的平稳成交量。
1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量因为小阳春出现轻微的上行,22个热点城市合计住宅签约113.1万套,相比2018年同期的112万套轻微上涨了2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨,其中北京前9个月签约住宅2.7万套因为限竞房供应的增加,相比2018年同期的1.5万套上涨了76%。
 
但整体看,2018年的金九银十与2019年的市场基本平稳,特别是2019年春节后的小阳春因为后续各种政策加码影响下,市场在三季度出现了逐渐退烧。
 
首先,网签数据相对滞后,期间很多城市网签系统暂停,所以数据缺失,但从最近的市场看,部分城市降温已经开始出现,多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外,大部分热点一二线城市都出现了小阳春继续退烧的现象。
 
各地供应增加,促销明显增加。
 
其次,因为网签数据滞后的原因,整体看,全国一二线城市,9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象,楼市告别金9。包括北京、南京深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。
 
第三,楼市调控重压,信贷收紧,特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注,使得最近市场再次观望。
 
楼市已经多年没有金九银十,从市场看,2019年来,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。
 
第四,虽然当下全国看,房价上行城市依然较多,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京上海杭州南京合肥等城市,房价下行苗头已经出现。
第五,热点城市开始进入卖不完时代, 一二线城市的土地成交平均溢价率跌至最近2年的最低点。市场上底价成交成为主流。
 
整体看,LPR降低已经是趋势。
 
目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率,目前看,所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。
 
判断未来市场的三大要素:LPR利率的变化、供应量的变化、房企融资的变化,整体看,房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低,已经可以看看房了。
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