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1-9月楼市小结:政策与卖地同创记录!四季度能买房?

2019年楼市金九银十,这句话其实放到2018年和2020年也成立,因为楼市其实从2009年,特别是10月长假下,就已经不存在“金九银十”这个概念。但每年新闻都要说一次。
 
其实不仅仅是房地产市场这样,现在看车市也这样。
 
那么简单的回顾一下,过去的2019年9个月,特别是9月份房地产调控的政策内容:
9月全国房地产调控政策依然密集发布,9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,虽然少于8月份的60次、7月份的56次,但整体看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。(详细内容见文后附表)
 
(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次、7月份56次、8月份60次)
 
2018年前9个月房地产调控次数是385次。从房地产调控的政策密集程度看,2019年前9个月合计的415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。
 
2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。
 
2019年9月份,房地产调控密集,相比之前政策,最大的特点是
 
1.金融政策依然密集,从银保监会到央行、中央部委,在最近几个月继续密集发布各种房地产金融政策,针对房地产金融收紧政策持续发布,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。
 
2.租赁政策收紧持续,多城市发布租赁政策
 
住建部住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会:集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治,严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。要通过专项整治,纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为,坚决取缔一批“黑中介”,在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时,加快长效机制建设。
 
房地产调控继续深入,而租赁逐渐成为了调控的重点,最近各地方与部委针对租赁都有政策发布。
 
其中北京再次发布政策明确不得隔断房,深圳直接对租金涨幅增加限制,年涨幅不得超过5%,广州要求租金周期支付不得超过一年。
 
包括深圳等城市也明确了加快提高租赁房源。
 
3.房地产公积金政策继续密集,多城市包括成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多城市发布了公积金政策,也有徐州与多城市互认互贷等政策发布。
 
公积金政策有宽松有收紧,整体看,大部分城市都是针对自身楼市发展现状,一城一策。
 
4.人才政策依然与房地产调控相关,其中多个城市包括南京将逐步扩大人才房在商品房销售中的比例,很多城市也明确提及,降低人才落户难度,提高人才购房补贴等。
 
房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
 
楼市调控严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年四季度,全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。
 
房住不炒的基本严重,叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期,依然是为了政策基调。市场当下主要关注10月8日的各地落地房贷利率执行情况,从政策看,10月份预计稳定为主。
 
当然除了政策影响购房者决策外,房地产各城市的卖地情况也依然值得关注!
土地市场继续高位运行,截止9月,2019年土地市50大城市合计卖地3.14万亿,同比上涨幅度达18.1%。其中出现了9个千亿卖地城市,最多的杭州2289亿,苏州卖地1390亿、上海1326亿、北京1224亿、武汉市1198亿、天津1177亿、南京1153亿、宁波1084亿、重庆1070亿。
 
另外还有福州、广州、郑州、成都、昆明、温州等17个城市卖地超过500亿。从全国土地市场看,2019年特别是二季度明显冲高,但在三季度随着各种政策的影响,土地市场有所降温。但整体依然高位运行,50大城市不到9个月卖地超过3万亿,这是历史第一次,创造了同期记录。
 
到底四季度能不能看房,其实很简单,看看10月8日后的房贷利率,从920的lpr降低看,利率平稳微跌是趋势,如果未来几天看到利率降低了,就可以看看房了,如果利率不跌,那大概率市场要调整到2020年。
 
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