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北京二手房抛盘“暴涨”246%背后真相揭秘

这几天很多人都被一则新闻吓一跳,说北京二手房房源两年多上涨了246%。
这个数据说的是北京二手房房源暴涨了246%,也有说好几倍的,数据本身肯定的确存在,按照这个数据,如果2017年只有2万多套二手房房源,而现在接近10万套,这个市场肯定接近或者已经崩盘了。但这个数据背后是不是总感觉有点儿不正常?
 
其实,任何一个经历过2017年北京房地产市场的人都会知道这个数据背后的原因。
 
1.高单价房源再现,2017年15万以上不显示
而房源数据曾经在2016-2017年被严管,特别是学区房等高单价房源,当时不允许显示。
2.限价包括各小区的高价房源在2017年中介网站不显示。
王先生接到中介公司经纪人的电话。经纪人称,王先生报盘出售的房屋价格过高,建议下调报价,如果王先生坚持不下调价格,中介公司会对该房屋进行“下架”处理,公司官网及App上将不会对该房屋进行任何信息推广。
 
据王先生介绍,他出售的房屋在朝阳区十里堡区域,一套60平方米的两居室,报价430万元。上述经纪人在电话中称,目前该区域两居室市场成交价不超过7万元/平方米,王先生的房屋单价有些高,同时房本下发至今不足五年,税费较高,因此建议王先生下调房屋价格。
 
3.商住房不挂盘
 
众所周知,2017年北京最严格的房地产调控政策是商住房的限购,而且明确要求不得宣传居住,当年更是要求所有中介下架所有商住房源。
 
而现在看,这些小区房源再次挂出,这类房源就有3612套,仅北京像素一个小区就有135套。
4.当下二手房市场的真相是什么?
 
截至2019年9月22日北京二手房住宅签约7685套,这也是2019年2月后的同期最低点,相比2018年同期的12352套下调了37.7%。
 
最近几年,房地产市场已经不存在金九银十,但在调控政策影响下,2019年北京9月市场相比之前几个月继续下调。
 
从市场看,2017年来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,这种情况下,房地产市场已无淡旺季之分,市场更多是看限价政策严格与否。
 
2019年9月份因为即将大庆等因素,部分热点项目的开盘可能延迟,也使得市场热度降低。
 
二手房市场也再次出现了价格下调,特别是与限竞房总价接近的房源,都有明显的价格调整。
 
北京房地产市场随着信贷收紧影响显现,供应井喷,限竞房积压接近2万套,这种情况下,金九成色不足。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套,增加了1.7万套。北京的贷款政策全国最严格,非普通住宅标准过低,导致市场购房者基本都按照非普通住宅首付,二套需要首付80%的金额。
 
限竞房与二手房总价接近,新房成交量积压二手房成交量,9月北京二手房成交量继续降温。
 
简单总结几句北京二手房市场:
 
北京房地产市场有个1.2万套的基本线,月网签低于1.2万套肯定是低迷的,如果不足1万套,价格肯定下调。但2019年9-10月属于特殊情况,特别是10月,金九银十在2009年之后已经被房地产政策扰动。
 
当下北京房地产市场肯定是低迷的,特别是限竞房与二手房的总价接近。二手房不降价很难卖出。但经历过2017年大跌的北京房价,在2018-2019年下调空间并不大。特别是在2019年上半年还出现了轻微上行,最近的房价只是又回到了年初。
 
链家的市场占有率非常大,但这个房源数据并非链家发布,而是部分不专业人士的误读制造恐慌,房源数据现在的确比较高,但对比的2017年前值是极端显示情况,当时真实数据远远不止2万多套。
 
9月16日,中国再次降准,释放大约8000亿的资金。而上周五(9月20日),第二次LPR的报价出现了降息。9月19日、20日、23日,央行以利率招标方式开展了逆回购操作,9月16日以来,算上降准、逆回购操作和MLF操作,央行已释放1.42万亿元流动性。
 
北京房地产市场的二手房房源基准在8万套左右,当下的房源数量并不算多。降准降息下,市场不会加速下调,当然,未来的走势还是要看国庆后的水流。
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