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北京三宗住宅地块入市的十大看点

北京房地产市场一潭死水,终于今天可能有点波澜了。今天北京入市3宗住宅地块。
 
最值得关注的几点:
 
1.保利时隔687天,还能不能在北京再拿地?(三宗地唯一全部报价企业,保证金交了53500万元+66000万元+52000万元)
 
2.谁能阻击中海?北京过去两年,只有两类房企,中海和其他房企,今天1宗地块,会不会拿到瀛海府三期?
 
3.合生系还会不会继续打酱油?多年没有参与过招拍挂的合生在北京已经多次举牌,奈何一直打酱油,本次在丰台和瀛海有没有拿地可能性?
 
4.石榴庄地块属性复杂,谁能笑到最后?溢价率能不能接近25%楼面价突破7万?
 
9月25日,也就是今天,北京要出让3宗住宅地块,伟哥简单的罗列一些数据:
年内北京已经成交了58宗地块,合计成交土地金额是1116.76亿,今天的3宗地块也就是2019年北京成交的第59-61宗地块。
三宗住宅地块中,有十大看点:
 
1.石榴庄地块是北京2017年来第12宗不限价商品房住宅地块。从位置看,也基本属于最优质地块,但属性也同样比较复杂。
 
竞得人需代建约10440㎡公交设施和300个社会停车位(最终以规划审定为准),无偿移交北京市公联公路联络线有限责任公司;
 
竞得人需建设3000㎡机构养老设施和1000㎡文化设施,并无偿移交相关主管部门;
 
竞价程序:设定地价上限,达上限转为现场竞报企业自持商品住房面积比例,达预设商品住房比例后转入高标准商品住宅建设方案投报程序;
地上建筑规模5万㎡(含)以上的商品房开发项目应采用装配式建筑。
因为配套的1.46万平米无偿建设,26.69亿的起价,额外背负这0.7亿的建设成本。按照商业部分价值50%计算,楼面价起价已经到了5.7万,如果溢价率达到20%,也就是32亿,楼面价将达到6.76万。如果溢价率能到25%,那么楼面价将突破7万,如果溢价率能到30%,那么楼面价将达到7.3万(可能性不大,接近北京历史地王葛洲坝7.5万)。
 
庞各庄地块曾经是共有产权地块,但流标,本次再出让,有两家企业报价。
 
2.之前已经成交了98宗限竞房地块,叠加今天成交的两宗,合计限竞房住宅地块累计成交将突破100宗。
 
之前已经成交的限竞房住宅土地中住宅部分面积为903万平米,本次两宗地块合计供应限竞房地块高达27万平米。两宗地块都要执行7090政策。
 
限价分别是42158与52449元每平方米。
 
3.哪些企业还有钱?
 
参与石榴庄地块的企业有合生金茂联合体、绿城、招商、保利。
 
参与瀛海地块的有建工金茂首开联合体、金隅、绿城、保利、中海、珠江合生、金融街。
 
参与庞各庄的有保利和建工。
 
4.谁能挡住中海?
 
之前伟哥就多次写过,北京楼市现在开发商分成两类,一类是中海,一类是其他开发商,从参与的土地竞争看,中海也一骑绝尘。25日的土地市场看点,最大的一点是,谁可以与中海竞争?
5.保利会拿地吗?
 
2017年11月7日,参与首开联合体获得最后一宗住宅地块后,截至今天,保利已经很久没有看到北京土地了。今天作为唯一一家参与了三宗住宅土地的开发商,保利好不好有所收获?
 
6.石榴庄地块不限价,中海会再次获得吗?
瀛海已经入手两宗地的中海,会不会再次拿下第三宗瀛海府?
 
7.溢价率会多高?
 
之前几宗非热点地块基本都接近底价成交,在2019年,住宅地块高溢价率基本都集中在上半年,9月份这几宗住宅地块会不会高溢价率成交?
8.北京限竞房泥潭分化加剧
北京截至日前限竞房已经入市了4.33万套,网签完成了1.9万套,大约有2.4万套未网签。其中有2万套未售。而且这520万平米只是限竞房的一半供应量。这些拿地企业手里的限竞项目如何解决去化?
 
9.全国哪些企业还在拿地?
在2019年二季度房地产企业纷纷拿地后,7月资金收紧趋势开始出现。8月,房企拿地明显减少,合计拿地最高的万科181亿,华夏拿地149亿,保利147亿,华润114亿。只有14家企业超过50亿。
 
房企抢地数量开始减少,相比2季度,下半年开始房地产企业收紧了拿地步伐,针对非热点土地关注度减少。融资收紧预期下,房企拿地意愿退烧。
 
从拿地企业构成看,民企少,国企占比多,整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。不断出现的政策收紧,使得拿地房企数量减少。
 
10.北京土地市场三分!
累计2019年成交了23宗商品房住宅地块(合计住宅36宗)其中13宗限竞地块,10宗不限价地块。北京土地市场出现分化,从2017-2018年的全面限竞房+共有产权,现在变成了纯商品房+共有产权+限竞房。
 
北京虽然房地产调控历史最严,秒杀其他所有城市,但作为首都,任何房企也不会错过优质土地,等着看今天下午3点的土拍,会不会被2019年降准后带来的流动性影响?
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