降准后LPR首次降低如何影响楼市-张大伟的财新博客-财新网

LPR改革后迎来第二次报价，今日贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.20%，前值为4.25%；5年期以上品种报4.85%，前值为4.85%。

LPR降低对房地产市场有十大影响。

虽然5年期没有降低，但1年期出现了轻微下调，而且从趋势看，这只是开始。

第一，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

1年期LPR为4.20%，前值为4.25%；5年期以上品种报4.85%，前值为4.85%。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息更多是1年期的下调，引导企业利率降低。但从后续趋势看，1年期、5年期，都有继续降低趋势！

因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。

第二，第二次的报价，心理影响大于实际影响。

但全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的轻微下调。

整体看，全社会贷款成本都有有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流

第三，目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率，目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。

第四，2019年前8月，房地产按揭贷款数量再次刷新历史记录，8月单月房贷继续维持在4500亿以上的高位。

部分统计机构的房贷数据统计口径失真，非市场真实情况。简单计算银行宣传数据，意义不大。

累计计算：2019年前8月，全国居民户中长期贷款也就是房贷高达3.65万亿，相比2018年的前8月3.4万亿多0.25万亿。

预计2019年房贷额度依然刷新历史记录，但涨幅将明显降低。

原来不同城市之间，房贷的利率差距巨大。

全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，而更多的城市不仅仅没有95折，基本都在上浮10%，部分三四线城市甚至上浮到了20-30%。

从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关。

同样是首套房，当下在上海可以享受95折或者9折贷款优惠，也就是100万贷款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年计算的对比）。

每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

第五，后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。

从房住不炒看，针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

第六，整体看，房地产调控政策避免房贷过量，引导资金进入实体经济！

关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容。

2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来，密集提及，累计看，中央各部位在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。

第七，LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续有继续降低的趋势。

对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。

新政前

购房贷款利率：

央行规定的存贷款利率就是基准利率，当前的基准利率是4.9%。

基准利率和房贷利率的关系：

二套房的利率不低于基准利率的10%。

实际买房时的利率：

买房最终的贷款利率是由贷款银行决定的，目前南京大部分银行执行的利率是：

1、首套房：基准利率上浮15-20%，即5.64%-5.88%；

2、二套房：基准利率上浮20-%—25%，即5.88%-6.13%。

新政后

LPR是什么？

LPR是货款市场报价利率。LPR不是央行宣布的，由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率。剔除最低价、最高价，算出的平均价。

LPR和贷款利率的关系：

例如：8月20日报价的5年期LPR为4.85%，假设9月20日LPR利率不调整，那么根据最新政策，房贷利率如下：

1、首套房：不低于LPR，按目前的标准就是4.85%；

2、二套房：必须在LPR的基础上最少加60个基点，按目前的标准是5.45%。

实际买房时的利率：

LPR只是确定了利率的最低值，实际买房利率和之前一样，都是由贷款银行决定。

第八，首套房贷，二套房贷在短期内依然将维持之前水平

从全国看，因为基准利率不高，房贷执行利率基本都在首套房基准10-20%左右，二套房在20-30%，对于低于基准上浮10%以内的按揭贷款，包括上海等个别城市有可能利率会有轻微上行。但整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

第九，LPR降低不会出现金九银十，市场有望平稳。

从二手房数据看，连续出现了3个月20个城市房价下调，这也是最近2年来首次出现。

从不同城市变化看，一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，2019年上半年的小阳春已经过去。预计金九银十将难以出现。

第十，降准与LPR降低的出现，对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。

房住不炒下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了，未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低，已经可以看看房了。

话题：