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统计局8月房地产数据涨了!2019年楼市难现“金九银十”

8月统计局的数据又涨了,8月商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。
 
每个月的统计局数据,大家都会解读,8月份的数据很可能出乎意料,虽然投资数据与资金数据下行,但成交量8月份居然涨了。1-8月商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%。
单独看8月份数据,环比同比都有轻微上行。
 
对于每个月公布的数据来说,最关键的数据是投资数据与房地产企业的资金数据。在8月份继续出现了环比下调的现象。各种约束房地产企业资金链的政策出台,对于后市市场的走势影响非常大。
 
月度的销售数据相对平稳,但走势看,后续政策打压下,平稳依然是趋势。
 
8月单月楼市销售商品房1.3亿平米,销售金额1.22万亿,整体看,市场在5-6月反弹后,再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。
 
不论是投资数据还是销售数据,在收紧调控的影响下,市场再次出现了放缓。
 
1.销售面积连续8个月同比下调
 
不将房地产作为短期刺激经济的工具这个原则下,房地产市场退烧表现明显。各种收紧政策下,市场逐渐平稳。小阳春退烧。
 
出现同比下调的原因主要有几点:
 
持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少。
 
整体看2019年8月份的房地产调控政策,合计多达60次!这在2019年春节后是新高,仅次于各地两会集中的一月份。
 
2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次!相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。
 
7月单月全国房地产调控政策次数56次,6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超5月份的41次。(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次)
 
2.连续4个月,房地产企业资金情况恶化!
 
1—8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1—7月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款17322亿元,增长9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,增长11.8%。
 
最近4个月,房地产企业的资金情况不断恶化。
 
2019年8月份,房地产调控密集,相比之前政策,最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧,叠加地方整顿房地产市场乱象密集。
 
从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来,连续5次针对房地产信托及美元债,均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城市检查,约束房地产贷款额度。
 
针对房地产金融收紧政策持续发布,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。
 
从全国房地产调控政策看,2019年以来,房地产金融政策的收紧成为最主要特点,房地产调控再次升级。
 
房地产市场必须稳定,而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险,所以在最近几个月,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。
 
3.库存数据是2014年连续6年最低,6年来首次跌下5亿平米!
 
8月末,商品房待售面积49784万平方米,比7月末减少92万平方米。其中,住宅待售面积减少140万平方米,办公楼待售面积增加16万平方米,商业营业用房待售面积增加16万平方米。
 
库存数据看, 2014年2月末51397万平方米,2013年12月库存49295万平方米。
 
从库存去化看,仅去化92万平米是最近几年最低。
 
4.投资数据出现下调,年内涨幅最低
 
2019年1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资62187亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点。
 
截至日前,标杆房企公布2019年前8月销售额的企业合计有25家,这25家企业前8月合计销售额3.28万亿,同比2018年同期上涨了15.5%。
 
整体对比过去数据,2019年前8月房企销售继续分化,相比2018年同期同比2017年上涨纷纷超过50%,在2019年大部分企业都以平稳为主,部分企业涨幅明显放缓。大部分企业业绩逐渐持平。
 
其中部分龙头房企持续多月出现同比下调。
 
相比2018年的企业销售普涨,2019年房企分化明显。
 
房企2019相比2018年明显出现了几个特点:
 
1.整体销售额出现涨幅明显放缓,龙头房企全面同比下调,销售数据开始退烧。
 
2.分化继续明显,整体看,中小房企数据依然在上涨。
 
3.布局三四线城市企业销售退烧明显。
 
在2019年二季度房地产企业纷纷拿地后,7月资金收紧趋势开始出现。8月,房企拿地明显减少,合计拿地最高的万科150亿,保利92亿,金茂68亿,新鸿基66亿,华润64亿。只有8家企业超过50亿。
 
首先,房企抢地数量开始减少,相比2季度,下半年开始房地产企业收紧了拿地步伐,针对非热点土地关注度减少。融资收紧预期下,房企拿地意愿退烧。
 
其次,从拿地企业构成看,民企少,国企占比多,整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。
 
不断出现的政策收紧,使得拿地房企数量减少。
 
第三, 从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率7-8月份出现了下调现象。
 
整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。
 
中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。 预计8月开始,土地市场与楼市一样,有可能再次一季度水平。
 
整体土地市场降温出现的可能性非常大。
 
后市预测:2019年将没有金九银十。
 
2019年的金九楼市未现,主要有几个原因;
 
首先,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。
 
相比2018年,在2019年上半年部分区域出现了小阳春,但随后市场逐渐回落。
 
虽然当下全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市,房价下行苗头已经出现。
 
其次,楼市已经没有金九银十,从市场看,2017年来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多的看限价政策的严格与否。
 
2019年9月份因为即将大庆等因素,部分热点项目的开盘可能延迟,也使得市场热度降低。
 
第三,热点城市再次开始进入卖不完时代,深圳相对活跃外,包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。
 
整体看,政策特别是信贷政策将影响2019年9-10市场,如果920日的LPR没有降低,那么市场很可能会继续降温。
 
第四,9月上半月,土地市场也开始明显退烧。
 
中原地产研究中心统计数据显示:9月上旬全国土地市场明显降温,累计数据看,月内超过5亿的地块合计50宗,这50宗地块的平均溢价率只有7%。
 
从这51宗土地看,多达20宗地块是底价成交,占比高达40%,刷新年内最高记录。只有19宗地块的溢价率超过10%。
 
超过50%的地块只有2宗,这些均是年内记录。整体看,全国土地市场的降温现象已经明显出现。
 
最后总结一下,看2019年楼市金九银十成色,主要看这周5的LPR利率,如果因为最近的CPI高位不降息,那么2019年将没有“金九银十”,如果降息,那么市场上优质房源,值得关注了。



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