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8月统计局的数据又涨了，8月商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。
每个月的统计局数据，大家都会解读，8月份的数据很可能出乎意料，虽然投资数据与资金数据下行，但成交量8月份居然涨了。1-8月商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%。
单独看8月份数据，环比同比都有轻微上行。
对于每个月公布的数据来说，最关键的数据是投资数据与房地产企业的资金数据。在8月份继续出现了环比下调的现象。各种约束房地产企业资金链的政策出台，对于后市市场的走势影响非常大。
月度的销售数据相对平稳，但走势看，后续政策打压下，平稳依然是趋势。
8月单月楼市销售商品房1.3亿平米，销售金额1.22万亿，整体看，市场在5-6月反弹后，再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。
不论是投资数据还是销售数据，在收紧调控的影响下，市场再次出现了放缓。
1.销售面积连续8个月同比下调
不将房地产作为短期刺激经济的工具这个原则下，房地产市场退烧表现明显。各种收紧政策下，市场逐渐平稳。小阳春退烧。
出现同比下调的原因主要有几点：
持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行，高性价比房源减少。
整体看2019年8月份的房地产调控政策，合计多达60次！这在2019年春节后是新高，仅次于各地两会集中的一月份。
2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。
7月单月全国房地产调控政策次数56次，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超5月份的41次。（1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次）
2.连续4个月，房地产企业资金情况恶化！
1—8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1—7月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。
最近4个月，房地产企业的资金情况不断恶化。
2019年8月份，房地产调控密集，相比之前政策，最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧，叠加地方整顿房地产市场乱象密集。
从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来，连续5次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城市检查，约束房地产贷款额度。
针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。
从全国房地产调控政策看，2019年以来，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，房地产调控再次升级。
房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。
3.库存数据是2014年连续6年最低，6年来首次跌下5亿平米！
8月末，商品房待售面积49784万平方米，比7月末减少92万平方米。其中，住宅待售面积减少140万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积增加16万平方米。
库存数据看， 2014年2月末51397万平方米，2013年12月库存49295万平方米。
从库存去化看，仅去化92万平米是最近几年最低。
4.投资数据出现下调，年内涨幅最低
2019年1-8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。
截至日前，标杆房企公布2019年前8月销售额的企业合计有25家，这25家企业前8月合计销售额3.28万亿，同比2018年同期上涨了15.5%。
整体对比过去数据，2019年前8月房企销售继续分化，相比2018年同期同比2017年上涨纷纷超过50%，在2019年大部分企业都以平稳为主，部分企业涨幅明显放缓。大部分企业业绩逐渐持平。
其中部分龙头房企持续多月出现同比下调。
相比2018年的企业销售普涨，2019年房企分化明显。
房企2019相比2018年明显出现了几个特点：
1.整体销售额出现涨幅明显放缓，龙头房企全面同比下调，销售数据开始退烧。
2.分化继续明显，整体看，中小房企数据依然在上涨。
3.布局三四线城市企业销售退烧明显。
在2019年二季度房地产企业纷纷拿地后，7月资金收紧趋势开始出现。8月，房企拿地明显减少，合计拿地最高的万科150亿，保利92亿，金茂68亿，新鸿基66亿，华润64亿。只有8家企业超过50亿。
首先，房企抢地数量开始减少，相比2季度，下半年开始房地产企业收紧了拿地步伐，针对非热点土地关注度减少。融资收紧预期下，房企拿地意愿退烧。
其次，从拿地企业构成看，民企少，国企占比多，整体看，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。
不断出现的政策收紧，使得拿地房企数量减少。
第三， 从土地成交情况看，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率7-8月份出现了下调现象。
整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。
中型房企成为抢地的主流企业，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多。 预计8月开始，土地市场与楼市一样，有可能再次一季度水平。
整体土地市场降温出现的可能性非常大。
后市预测：2019年将没有金九银十。
2019年的金九楼市未现，主要有几个原因；
首先，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。
相比2018年，在2019年上半年部分区域出现了小阳春，但随后市场逐渐回落。
虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房价下行苗头已经出现。
其次，楼市已经没有金九银十，从市场看，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。
2019年9月份因为即将大庆等因素，部分热点项目的开盘可能延迟，也使得市场热度降低。
第三，热点城市再次开始进入卖不完时代，深圳相对活跃外，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。
整体看，政策特别是信贷政策将影响2019年9-10市场，如果920日的LPR没有降低，那么市场很可能会继续降温。
第四，9月上半月，土地市场也开始明显退烧。
中原地产研究中心统计数据显示：9月上旬全国土地市场明显降温，累计数据看，月内超过5亿的地块合计50宗，这50宗地块的平均溢价率只有7%。
从这51宗土地看，多达20宗地块是底价成交，占比高达40%，刷新年内最高记录。只有19宗地块的溢价率超过10%。
超过50%的地块只有2宗，这些均是年内记录。整体看，全国土地市场的降温现象已经明显出现。
最后总结一下，看2019年楼市金九银十成色，主要看这周5的LPR利率，如果因为最近的CPI高位不降息，那么2019年将没有“金九银十”，如果降息，那么市场上优质房源，值得关注了。
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