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这个一线城市8月房价暴跌“200万”的真相是什么?

最近房地产市场不好,很多城市房价下调了,或者有下调的迹象,各种各地房价暴跌的新闻火热。
 
天津、广州,都有动不动跌几千一平米的新闻。现在轮到了北京。
 
新闻里面的内容原文是:
 
“我那房子在中国传媒大学那边,附近学生多,位置挺好的。”刘金的一套164平方米的房子开始标价将近1000万元,挂出去以后有三四十个人来看过房子,但都没有买,直到把价格降至700多万元才卖出去。当记者问到最后卖出的这个价格是否满意时,刘金的夫人连声表示应该再卖高一点的,要不是急着用钱肯定不卖。
 
看到这段话其实基本就明白事情真相了:
 
首先,文字游戏,业主报价降低200万,并不是市场价降低200万。
 
标价并不代表市场价,业主自愿标价1000万,实际市场成交价700多万,这很难说是降价。因为业主标价是业主的权利,700多万的房子标价1个亿,也不违法。
 
按照区域价格看,传媒大学周围好像也从来没有到过6万。
 
其次,我们找找这类型的房子,事实上降价了吗?
 
传媒大学周围项目很多,但大部分都是老旧小区,有164平米户型的其实不多,最大的可能性是珠江绿洲。
 
传媒大学周围164平米的户型非常少,那么珠江绿洲降价了吗?
 
第三,当下北京房地产市场到底跌了多少?
 
北京房地产市场有个简单的二手房数据,伟哥聊过很多次,二手房成交量超过1.5万套,房价肯定明显上涨,低于1万套,房价肯定明显下跌。1.2万套左右的时候,有轻微下调。
 
阴阳合同vs.双合同
 
1.二手房阴阳合同在全国普遍性存在,所以二手房数据很难真实。
2.官方调控的目标是房价稳定,而网签价格是调控的依据,这种情况下,大部分城市为了控制不被约谈,简单的只控制网签价格。双合同也就普遍性的存在了。
 
媒体更爱个案易导致恐慌:从媒体报道的角度看,天然存在放大个案、文字游戏的可能性,特别是在没有数据的现在。
 
比如100城市等房价数据,这些能够生产出来的原因其实更多也是未来满足媒体需要在每月一号出报道的需要。
 
1.中央的长期宏观调控,与地方的短期经济发展卖地,目标有背离。所以导致了地方透明房价的意愿不足。
 
2:房地产税费重交易,无持有,这使得交易税率高,为了市场活跃,只能默认阴阳合同。
 
3.短期暴涨多,暴跌也有,为了避免市场恐慌,导致房价数据成了黑洞。
 
那么对于普通消费者来说,如何看待最近市场?
 
北京二手房市场萧条降温是非常明显的现象,相比2017年3月份的高点,已经下调了15%左右(部分甚至累计2年跌了20%),但主要是在2017年到2018年,2019年小阳春3-5月份又出现了上涨,最近市场有下调迹象,逐渐有回归到2019年初价格的趋势。短期不可能再出现突然跳水现象。
 
买不买房还是看信贷,信贷收紧房价肯定跌,最近房地产市场出现了下调,而能不能抄底,都看2019年9月20日左右的LPR会不会降低。如果降低,那么热点城市的优质高性价比房源,值得买。如果未来利率不降,那么降准带来的影响不大。
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