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9000亿降准后,距LPR降息14天?房价涨跌?

前一个多月,无数的媒体报道各种政策收紧,伟哥一直认为,很难说,筑好堤坝是因为很快水要来。
 
前几天伟哥就预测了降准,当然这个预测很容易,下一步降息也不用预测,因为肯定会出现。(LPR/MLF)
 
 
降准终于如约而至:带来了9000亿的资金。
 
为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。预计释放资金9000亿元。
 
中国人民银行有关负责人表示,此次降准并非大水漫灌,稳健货币政策取向没有改变。降准支持实体经济发展。此次降准释放资金约9000亿元,有效增加金融机构支持实体经济的资金来源,还降低银行资金成本每年约150亿元,通过银行传导可以降低贷款实际利率。
 
对于房地产市场的影响,社会关注点主要在利率会不会降低?当然主要指的是LPR,而不是全面降息!
 
重要的事情说三遍:一定要注意9月20日之前的窗口期!一定要注意9月20日之前的窗口期!一定要注意9月20日之前的窗口期!
 
9月17日将有2650亿元MLF到期,9月19日美联储议息会议。国内已经不可能不降息!全球的降息潮在持续!而中国的降息看,虽然(LPR)形成机制非对称降息已经出现,但全面降息的可能性依然非常大。
 
今年以来,已有三十余个国家和地区实施降息。虽然降息的国家中以新兴经济体居多,但也不乏美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等发达经济体。
从国内外经济形势看,全球性的降息趋势已经形成。这种情况下,国内的降准降息是顺应趋势。
 
首先, 年内第三次降准,给市场增加流动性,有利于降低资金成本。
 
PPI同比降至负值区间,社融存量增速下降,经济运行面临的不确定因素仍较多.
 
降准是为了稳定经济,2019年以来,央行共实施过两轮降准。1月4日,人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。
 
其次,降准不是为了刺激房地产降准前已经多次针对房地产收紧政策,筑大坝,避免资金流入房地产。
 
从2019年7月份来说,各种针对房地产信贷、资金的收紧政策不断出现,累计针对房地产资金收紧,中央各部门有多达25次各种政策与表态!
 
整体看2019年8月份的房地产调控政策,合计多达60次!这在2019年春节后是新高,仅次于各地两会集中的一月份。
 
2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次!相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。针对房地产金融收紧政策持续发布,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。从全国房地产调控政策看,2019年来,房地产金融政策的收紧成为最主要特点,房地产调控再次升级。
 
第三,但历史看,只要降准,对于房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力,包括2019年初的第一次降准后,市场出现了小阳春。
 
但在当下针对楼市政策收紧的情况下,楼市利好有限。降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力,另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。
 
降准,对于购房者来说,房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。降准后LPR有望有所下调。对楼市有什么影响?降准的目的当然不是为了给楼市喘气,但难以避免,楼市将有所获益。市场有望平稳。
 
2019年来,各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布。在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多,也是最近数年的高位。
 
房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
 
只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体看,2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。
 
楼市调控严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年,全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。房住不炒的基本严重,叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期,依然是为了政策基调。
 
央行降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要小微企业的流动性,精准向实体经济注水,目的绝不是楼市、股市。但难免,最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳,经济很难实现稳增长。
 
当然未来是不是货币政策的全面转向,还需要继续看后续。可以明确的是2019年房地产市场的走势看信贷走势。
最后伟哥建议:
 
中国房地产政策不看政策内容,看执行力度。
 
不看说什么,看做什么,整体看,政策内容到今天看,并没有超过历史的内容,媒体报道放大了个案,实际从房企融资难度看,相比2018年四季度,当下融资难度并未收紧。
 
坚信窗口期会到来。
 
截止日前,全球已经有30多家央行发布降息,这甚至已经接近2008年,宽松肯定会如期到来。活着等到窗口期。谁能融到成本越低、周期越长的钱,谁就能在未来几个月收购项目收购企业。
 
房价跌不跌看政策执行力度,看未来几天的LPR
 
从2019年419开始,媒体上的中国楼市应该已经跌的千疮百孔,但事实上,到目前为止,没有一家企业全国性降价。但未来如果执行层面收紧,不排除真正开始出现。
 
对于购房者来说:不要老看媒体报道的几个小银行房地产贷款,房贷利率+首套房认定标准。
 
本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行,在市场火爆的时候,有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况,房贷放款情况,代表了市场。
 
在全球大宽松的背景下,其他银行的房贷政策一点市场意义没有。可以看到的是,银行信贷依然会刷新历史记录。
 
未来市场分化,个人与企业依然都要关注自己的资金链安全!
 
对于房地产企业来说,有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说,也有利于贷款能力强的那部分人。未来房地产不可能普涨,对于任何人任何企业来说,都是换仓时代!市场小周期,抓紧窗口期!
 
理想的信贷利率传导渠道是“货币政策利率-银行间市场利率-实体信贷利率”,但实际传导并不顺畅,主要体现在存款利率不能很好反映市场利率变动,而商业银行贷款主要参考贷款基准利率,也脱离了市场利率“轨道”。
 
LPR采用“公开市场操作利率加点”定价方式后,由LPR引导贷款利率,传导路径由原先的“贷款基准利率-贷款利率”转变为“货币政策利率-LPR-贷款利率”,增加了货币政策利率直接影响贷款利率的渠道。
 
国内现在不能动银行的存量贷款利润大蛋糕。这种情况下,LPR定价,其实是主流银行的执行利率的平均值,而且每个月波动,这样就避免了银行的恶性竞争。
 
最后伟哥简单的总结一下:
 
1.老婆肉的出现是为了降低社会贷款利率。过去银行不听话,现在要求年内必须降低一个点!
 
2.所有银行都存在偷偷摸摸给房地产输水的原罪,就和剑哥想吃早餐一样。除非阉了,否则房地产名义利率就算高位,执行利率也会降低。
 
3.对于存量贷款,没有任何影响。
 
对于企业来说:未来一段时间肯定会有融资窗口期,也会有降准降息下卖房的好时机,一旦出现就抓紧融资,抓紧卖房。对于个人来说:未来几个月可以换好房子,好城市,好地块!买好项目!
 
房地产政策肯定会持续加码“房住不炒”!
 
但楼市最难受的时候很可能过去了!准备买房的人别闲着了,可以去看看房了,最近很多好项目、好价格。(伟哥已经买好了)
 
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