房地产可能学Costco吗？-张大伟的财新博客-财新网

本来今天写好了一篇《中国楼市比惨图鉴》，早上看到很多人在传播，昨天两个新闻热点：1.上海大妈秒杀Costco的新闻；2.深圳塌楼房价涨。

在全国人民围观上海大妈购买力的时候，也都在期盼，什么时候自己在的城市能见到Costco。那么从房地产行业来说，这第一家Costco对于房地产市场有什么影响？伟哥简单的总结一下。

聊聊深圳的塌楼事件。

“房子已倒，业主就在我店里，坐等拆迁红利。”这是安居客网站上8月28日挂出的和平新居房源描述。当天，一些中介打着“和平新居坐等拆迁”的旗号招揽买家。一位房产中介表示，目前因为和平新居一栋7层单身公寓坍塌可能将加速拆迁，坍塌房源和周边房源出现房价上涨，涨幅在5万元以上。

据网络公开信息，和平新居建成于1990年，开发商系深圳市城建开发（集团）有限公司，总建筑面积30050平方米，总占地面积8950平方米，共计房屋134户，小区物业公司为深圳市城建物业管理有限公司。

伟哥点评一下，事实上，对于拆迁很多人有误解，认为拆迁能赚钱。但其实这要看你的土地面积，对于这种6层房，100平米以内的房子，容积率基本已经在1左右，但占地面积非常小，这种责任性倒塌，拆迁的补助并不会高于房价！（具体原因初步是由于房屋基底土层较差，在暗渠水流常年作用下造成桩周水土流失和桩身腐蚀，最终造成桩基础发生脆性破坏），拆迁能赚钱的，基本都是有院子有地的农民。

而且从交易本身看，不可能做按揭，因为标的物有巨大的损坏，周围也有损坏风险。按照正常交易来说，本来全款就会便宜，所以这种所谓的抢购，更多是中介自造传闻。

按照正常的拆迁补助，基本都是异地安置，原来面积的部分免费，因为老旧房的户型一般都非常小，这种情况下，额外部分需要补充购房。其中花费的精力严格来说肯定不值得所谓的投资。

1.偏远郊区的商业地产有救了？

Costco所在地联友路朱建路往西走走就出上海到昆山了，再往北走走就到太仓了。不通地铁，只有为数不多的几趟公交，要想方便点去的话只能开车，所以Costco闵行店设了1200个车位。

能去Costco抢货的大妈有几个必备条件：1.会开车2.会办会员3.有钱4.有空。这种模式让很多郊区商业地产看到了曙光。

2.必须有大房子！

仓储式超市在中国并不少见，很多城市都有的山姆士、宜家其实都是这一类。当然，Costco开业的成功也不代表将来能够继续成功。很简单，全国任何一家商场，只要能保证一直有1499元一瓶的茅台出售，肯定排队的让他怀疑人生。

但Costco不同于两元店，里面的商品虽然比其他地方的确便宜，但基本还是属于中高端商品。Costco的商品都是大件的，而买一次可不是简单的几包，对于一般100平米的小房子里面的冰箱估计是不太可能存下大妈们买下的货物。

3.房地产可能学Costco吗？

Costco低价策略，保证所有商品的毛利率不超过14%，一旦超出、须向CEO汇报并经董事会批准。

此外，Costco给消费者反悔的机会：90天内无理由退货。食品拆了包装，退；东西用了一半，退；就算半路不想继续成为会员了，会员费也可以退。这便是向顾客传递一个信号——来Costco，买不了吃亏、买不了上当；大胆下单、大胆办会员吧，因为没有风险只有好处。

Costco可以以自己巨大的订货量要求供应商拿出最低价格。如果供应商不愿意，Costco也可以用自营品牌Kirkland补充货源。Costco 2018年年报净利润是31.34亿美元。仅会员费一项收入便已达到31.42亿美元。

对于房地产来说，土地资源依然垄断，资金成本也非常高，开发商没有任何土地议价权。

最后伟哥简单的总结一下：

1.拆迁能暴富这是谣言，只有有地的地主才有这个可能性，如果你本来只有几十平米的房子，而不是地，是不可能赚钱的。你什么时候看政府或者开发商干过亏本的事？

2.最近很多新闻说合肥12家银行停止二手房贷款，事实是，没有额度，因为成交量明显上涨，新房占了额度。

文章原题为：大妈在Costco疯抢茅台、爱马仕vs.深圳“塌楼”狂欢

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