2019年，告别“别墅”？-张大伟的财新博客-财新网

记得在6月份，伟哥写过一篇《禁墅令》的内容，而现在看，在各地实际审批越来越严格的情况下，红头文件开始出现了！

而且文件里，不仅仅是对过去那种独栋别墅，更多的甚至叠拼也将被严管，未来别墅将成为稀缺产品。

2019年8月13日，东莞市自然资源局关于印发了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》。

适用于建设用地上开发建设的居住项目：居住用地、居住+商业（或其他类别规划用地）的混合用地。8月13日前建设工程设计方案已获批的建设项目，按照已批方案进行建设，或在不改变原规则总体布局结构的前提下申请方案微调的，继续执行原审批标准，继续执行原审批标准，不适用本指导意见。

很多人以为这是旧闻，因为早在2003年发布的政策《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》就要求，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。

而在这个政策后，所有供应的土地中，住宅土地容积率均不允许低于1。但别墅依然普遍性存在，甚至部分城市别墅占比依然很高。

历年出台的“限墅令”

2003年，国土资源部明确表示：将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。

2005年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。

2006年，国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。

2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。

2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。

2016年，国土资源部表示：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

最典型的以北京为例：

截至2019年8月14日，别墅成交金额为459亿，在2018年成交金额为479亿，简单计算一下，也就是说占当年北京市场总成交金额里面分别是34.7%与26.5%。

如果看套数计算，在2015年别墅类占比只有7%，到了最近几年基本都是在15%左右。

为什么禁墅令发了十几年了，全国基本所有别墅依然占比非常高？除了十几年前的存量土地，已经不可能再有容积率1以下的土地，按照容积率计算1只能建设成为6-7层的板楼。

其实原因很简单，容积率的不均衡使用+别墅概念洋房化是出现这个数据的最主要原因。

1.容积率不均衡使用，高低配出现了非常畸形的项目外围都是几十层高层，而内部包围着少部分别墅。别墅基本占了所有的绿地资源。

这一个其实在最近北京等，部分城市的土地出让书中已经有个政策：

2.按照最近的规范发布，在这个规范下，将不可能再出现别墅。

以北京2017年来三年成交的9420套别墅看，叠拼占比最多占比大约52%，另外联排占32%，独栋只占13%。库存结构也基本类似。

最后伟哥总结一下：

1.过去15年，关于别墅的政策几百个，但因为没有限制高低配、限制高度，都落地作用有限。

最近一些不可说的事件，各地都在严查违规批地、规划，新增别墅项目的供应预期将会大幅度减少。很可能这一次将是中国人真的告别别墅的开始。

2.对于购房者来说，别墅特别是已经形成规划建设的城市别墅，很可能成为稀缺产品。按照新建筑规范，不允许高低配，统一约束限高后，未来土地再出别墅可能性非常小。大部分城市现在看城市别墅都将成为稀缺产品。

3.容积率越低的住宅居住舒适性当然越好，未来土地提高开发强度已经成为必然。

在北京买限竞房同区域，当然也是容积率低的好。当然尽量是地下部分少一点更好。

从规划政策看，东莞只是一个开始，未来各种收紧政策将越来越严格，这种情况下，城市别墅将成为稀缺产品。

话题：