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“N+1”是中国房屋租赁乱象的潘多拉?

万科做长租公寓的总经理离职了。城中村改造租赁的万村计划也基本告吹了。
 
伟哥之前就聊过,在租赁市场正规经营的肯定亏损,因为租售比太玄乎,资金价格太高。租赁市场能活下来的,都是靠违规经营。
 
最近很多人关注租房N+1,支持的人很多,反对的人也不少。北京发布了新版的租赁合同,再次目前了不允许隔断,也就是不允许N+1。
 
有很多人说其他城市允许了N+1,为什么北京不允许,今天简单的聊聊这个话题。(这是对外地政策的误读,其他城市只有试点有条件放开,从来没有任何一个城市全面放开N+1)
 
什么是N+1?简单来说,就是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房单独出租。N可理解为出租房屋房产证上登记的房间数,1就是由客厅改造后多出的那一间房。
(上面这套房应该是一个三居2个卫生间,被改造成了6居4卫)
 
首先,N+1的好处!200亿以上的年收入。
 
N+1当然是有好处的!从租赁客户角度来说,可以多住人,从租赁企业来说,如果没有这个多一间的可能性,根本租赁行业就无利可图。
 
简单的计算,如果按照北京有100万套成套型房在出租,客厅住人,除了其中部分小户型,老旧房客厅小无法住人外,起码能多提供60万-80万间。
 
按照一间平均居住1.5个人计算,可以多住100万人左右。如果按照一间平均每年收租金3万计算,N+1的一年合法与不合法区别是200亿-300亿左右!
 
其次,N+1的坏处!
 
租赁模式分成两类:1.大房东模式,类如雅诗阁之类,运营资产等待升值退出。2.铺天盖地的二房东模式,租下大业主的一套或者几套房,改造出租赚差价。
 
对于N+1最敏感的当然是二房东模式,因为业主一般很少会愿意改造房屋结构,简单的说,带来的装修损害就很难弥补。而二房东模式,要求短期内,必须最大化租赁价值,住最多的人,收最多的钱,才能获得差价。房屋的价值升值或者贬值与二房东无关。
 
对于市场来说,关注N+1的坏处其实很简单,就是市场的几个部分,租户、业主、中介代理、其他业主。
 
1.对于其他业主来说,因为房屋改造发生在居民楼里,从建筑荷载安全、消防安全、公共设施使用等,当然是不愿意的。
 
2.对于租户来说,N+1增加的供应带来租金降低了吗?
 
租金一直在涨,这个问题很难测算,因为到底增加供应的这部分变成了租赁企业二房东的利润了,还是稀释了租金上涨幅度。
 
3.对于业主来说,租金上涨与房价上涨,或者说于房屋安全来说,基本忽略不计,大部分城市的租售比在1%-2%。
 
4.重新快速装修带来的甲醛等环境污染,这一点就不多说了,过去几年有各种案例。
 
第三,哪些城市放开了N+1?
 
广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定(草案)》(下称“草案”)说明。草案第十九条第三款规定,一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位,且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。
 
《苏州市出租房屋居住安全管理条例(草案)》中,对“房间分隔出租”设置了新规:厨房、卫生间、阳台、车库、地下储藏室、未设置外墙窗户的房间,不得出租供人员居住。
 
注意了,这些政策里面都有附加条款:起居室(厅)允许隔断出租的,应当采用轻质不燃材料固定围护,隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件,保障房屋整体结构安全,不得影响人员疏散、逃生和消防救援。
 
因为需要房屋结构安全、消防救援等规范,而这对于大部分投资周期在3-5年的二房东模式来说,带来的监测成本与周期太长,从事实看,这并没有放松。
 
对于当下租赁市场参与的各方来说,二房东企业很少会愿意选择将隔断房源提交监测。
 
第四,资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭。
 
越来越多的资本进入租赁市场,把中低端租赁房源升级成为中高端,这种情况下,对于租赁市场而已,已经失去了梯级消费。对于租赁市场来说,的确在被推动上涨。
 
最后伟哥简单的聊几句:对于租赁市场来说,国家政策鼓励的是长租公寓,也就是增量市场,或者是买卖交易中,或者是开发商库存,这样可以增加供应量。
 
但现在租赁市场所有企业都在创新做二房东,这些房源本来就是租赁市场的房源,中介或者公寓企业进入,不可能降低房租,或装修或分割,最后带来的是租金的畸形上涨。
(上图来自该公司高管对外演讲)
 
总结一下,年轻人,你还是尽量租个便宜点的房子,多存钱买房。
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