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2019年中小房企“排行榜恐惧症”或集中爆发

很多人都在关注新城,昨天晚上,新城连着发了多份公告,其实没什么有价值的内容,老王辞职是意料之中,也没提什么赔偿道歉之类的。基本都算是常规公告。
 
但很多人忽视了,昨天有一家房地产企业的股票闪崩了!
 
奥园昨天早间低开后,半日跌了将近8%,并于午后跌幅增至14.9%,到8.98港元。
 
随后,奥园发布澄清公告,公布了大跌的原因:
 
某社交媒体平台刊登的文章指称本集团2019年首六个月之累计合同销售金额可能为人民币257亿元,而非本公司日期为2019年7月2日的公告所披露的合同销售金额。根据该文章,相关数字乃根据由一独立数据供应商提供的「广东省典型房企二零一九年首六个月销售业绩排名前 30 位」的数据估算。
 
公司谨此澄清,该文章及供应商所自行推算的上述合同销售数字完全欠缺根据。就本公司所知、所悉及所信,并经作出一切合理查询后,(a) 本公司并未向该文章的作者及供应商提供任何资料;(b) 本公司并不知悉该文章及供应商所得到有关本公司的资料来源。
 
伟哥简单的点评一下:
 
一、2019年中小房企因排行榜风波出现的股价闪崩已经不是第一起了。
 
最神奇的要算2018年销售额上涨了10倍(之后澄清是假数据的)佳源。
 
一家在2017年销售几十亿的企业,在2018年居然销售额排名全国30,而且接近千亿,按照这个膨胀速度,2019年再涨10倍,轻松第一个突破万亿!
 
股价暴跌后,已经几个月,但不论如何澄清,如果注入资产,股价就是起不来,所以这很难说是之前的资本市场质疑是空穴来风。
 
二、奥园是如何跌倒的?
 
机构榜单统计中国奥园2019年上半年在广东省达成销售额85.2亿元。市场投资者根据奥园2018年报所披露的土储信息,按广东省货值占比接近40%的数据,就推算出中国奥园公司上半年销售额仅大约为200亿元,而这与奥园早前披露的536亿元差距巨大。
 
数据谁真谁假,其实各有说法,但现在看,各方解释其实都不到位。
 
1.中国房地产企业的销售额普遍性注水
 
房地产销售额,和网签数据不匹配,大量的合作项目重复计算销售额。
 
众所周知,现在多家民间机构发布各种房地产销售排行榜,没有一家有政府背景,全部都是商业机构。这种情况下,先天决定了,发布榜单的目的不单纯。
 
差距百亿的企业比比皆是。
 
2.排行榜明码标价。
 
开发商爱吹牛,归根结底是因为房地产已经是金融行业,金融行业最爱给头部房企放贷。
 
如果房地产是制造业,你看谁敢吹牛,吹牛税务局答应不答应!人怕出名猪怕壮,每年的福布斯中国富豪排行榜总有些富豪说自己其实没有钱,可是这一中国谚语好像在房地产界并不适用。
 
目前房地产企业榜单有4家发布,全部都是媒体发布,除了前10名有公认,后面的4家排行榜各不一样。除了这个销售额榜单外,现在定制的各种榜单明码标价,只有给钱就第一。
 
那么原因何在呢?
 
其实很简单,融资需求,对于银行、信托机构来说,现在一个硬杠杠是必须百强房企,到底是哪家榜单的百强,要求不高。
 
另外很多地方企业卖地勾兑的时候,也基本都要30强、50强,而这个行业并没有一个靠谱的排行榜标准,这就给了很多企业空间。
 
3.为什么说2019年排行榜恐惧症将集中爆发?
 
2019年,房地产行业上涨乏力,市场进入平台期,存量时代,但这种情况下,资本市场依然需要房企规模上涨。这种情况下,百强、200强房企很可能卖掉全国房地产市场销售额。
资本市场害怕踩雷,针对排行榜里的黑幕越来越关注,特别是部分所谓的黑马房企,在之前几年大幅度上涨后,最近都出现了明显的衰退。很难说是业务原因,榜单造假带来的影响越来越大。
 
所以在2019年开始,才出现了中小房企恐惧症的集中爆发!而对于资本市场来说,若销售额、货值排行榜、非上市公司销售额全部造假,将带来巨大风险。
 
最后还是伟哥还是整理说过的市场小结:
 
最重要的一点,千万千万不要买2018-2019年销售排行榜名突然上升的房企,尽量不要买销售额涨幅超过50%的房企房产,因为有几个原因。
 
1.大部分都是买假排名包装融资,资金链非常紧张,最近两年要警惕浙系房企,过去疯狂的闽系最近都低调了很多。
 
2.规模突然膨胀,虽然有些企业能力还行,但管控半径突然放大,质量问题必然会出现。
 
3.在一二线做不好的企业房子质量也好不到哪里去,三四线起家的企业如果在一二线城市干不好,那么也大概率做不好改善市场。
 
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