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2019年上半年中国楼市十大关键词

2019年上半年过去了,今天是2019年下半年的第一天!
 
如果你上半年表现不够好,千万不要气馁!因为我发现:七月建党、八月建军、十月建国,伟大的事业都是在下半年完成的!上半年不是儿童节就是青年节,都不太成熟。我们是适合下半年干大事的人!七月,加油!
 
也就是说,2019年只剩下180多天了。到了年中,当然就要开始回顾回顾2019年上半年,展望展望2019年下半年市场走势。
 
伟哥还是那句话,房价是没法预测的,因为宏观调控下,非完全市场经济形态,房价短期走势看政策,中期走势看政策,长期走势还是看政策。
 
预测是不靠谱的,但回顾这个可以给未来很多启示,如何总结?其实有10个关键词基本就可以总结了2019年上半年。
 
1.小阳春潮起潮落!
 
楼市反弹小阳春结束,再次出现同比下调。
 
在过去几个月,楼市特别是3-4月出现了明显的小阳春现象,3-4月单月数据同比均再次反弹。但看5月份数据,又出现了下调,拆分单月数据,5月全国商品房销售面积1.34亿平米,相比2018年5月份的1.42亿平米同比下调了5.5%。
在这一下调的影响下,1—5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。
 
市场在5-6月出现下调的原因主要有几点:
 
持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少。
 
收紧政策再次明显影响市场,购房者相比3-4月份的上升趋势,5月楼市政策收紧,影响了购房者的入市积极性。
 
2.拿地潮!
 
在过去的半年,哪些企业拿地最多?
 
从企业拿地情况看,拿地最多的碧桂园、万科、融创、保利、新城,均超过了500亿,累计高达43家企业拿地超过100亿。
3.降价未遂!
 
一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。止跌令背后是三四线城市的现状不乐观。
 
恩施这个房地产市场是湖北省的自治州、地级行政区,位于湖北省西南部,面积是湖北最大,但经济是湖北倒数第一。
 
恩施土地市场:2019年溢价率明显下调,合计土地成交金额21.69亿。金额与2018年基本持平,但整体看,市场成交已经明显有下调迹象。
 
2018年度,全州完成房地产开发总投资130.76亿元,同比上涨27.14%;完成交易面积336.55万平方米,同比上涨9.98%。其中恩施和利川两市的房价涨幅最大,均高于20%。
 
恩施只是全国一个不不发达城市的代表,属于三四线城市中经济相对落后区域。对房地产有一定依赖度。
 
恩施也不是第一个发布止跌令的城市。
 
赣州市赣县区发布停止特价房销售通知,要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批,3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。
 
这其实不是孤案,在之前已经出现多次:
 
安徽合肥,某楼盘降价6000元/平米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。
 
砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。
 
安徽芜湖一家楼盘直接降价5千元销售,由原来1万5一平,下降到1万一平,当地住建委立即要求不得降价。
 
4.调控潮!
 
过去一年,中国房地产市场经历了楼市调控的2次转向,如果说在2018年11月前,大部分楼市调控政策都是收紧为主的话,那么从2018年11月开始,各地楼市调控政策明显减小,而大部分都是以宽松政策为主。
 
但从2019月4月19日开始,房地产调控政策再次出现收紧趋势,最近2个月,特别是5月、6月,房地产调控连续2个月超过40次。
 
6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次)
 
2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次!相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。
 
5.房住不炒!
 
房住不炒,在2019年4月的常委会议上再次提出,后续调控政策出现了再次收紧迹象。这也成为了2019年上半年一个不容忽视的关键词。
 
6.抢人大战
 
从人口角度看,天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、新疆、石家庄等!在2019年上半年,全国已经有接近100个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策:
 
杭州大专以上学历凭毕业证即可落户,简化人才落户手续,提高人才落户效率,符合现代产业发展需求的优秀青年人才以及全日制大专及以上高等院校毕业生凭身份证、毕业证即可办理落户手续,公安部门即报即批、当日办结。
 
7.房贷利率
 
原来不同城市之间,房贷的利率差距巨大:
 
全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房贷款有一定折扣,而更多的城市不仅仅没有95折,基本都在上浮10%,部分三四线城市甚至上浮到了20%-30%。
 
从银行成本角度看,上海能够执行基准优惠,而其他城市基准上浮,与房地产调控无关。
同样是首套房,当下在上海可以享受95折或者9折贷款优惠,也就是100万贷款30年的月供5162元,而在北京就需要月供5609(按照30年计算,对比)。
 
每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。
 
上海购房者比其他城市,最多,每100万30年,月供少(上浮30%对比95折)1072元,累计利息差距高达38.6万。
 
8.学区房!
 
 
教育是永恒的主题,2019年上半年,全国多城市的学区房依然占据了关键词的一个关键位置,特别是深圳学位划分、南京土地天价学区房,都经常霸占新闻热点!
 
9.融资难与房企上市潮!
 
2019年不断出现房企在香港上市的消息,各种融资问题也在2019年上半年频繁出现,叠加出现了房企倒闭现象。
 
资金链问题,从2018年开始,将成为未来几年房地产企业最关注的关键词。
 
10.房屋质量
 
这两年的房子质量,将是历史最差。
 
有很多企业快周转+全员跟投,这种情况下,很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看,越来越高。
 
2018年-2019年你买到的房子,大部分都是快周转企业快速盖的。祈祷吧。
 
很多人说,限价下,开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的,因为限价,导致开发商感觉自己亏了,而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题,这种情况下,一房难求,房子盖的太好反应不到市场价格上。
 
能不送的就不送。精装修标准越来越低,逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯,想要精装修么?购房合同外再签一个新的外包合同,当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送,不租,只卖。车位价格越来越高。
 
装饰减配。初级手段外檐石材变涂料;这钱省的让行外人不经意间就可以忽略,绿化减配,江南园林变疏林草地;
 
归根结底,市场不会变的太差,但7-8月大部分企业会很难熬,对于购房者来说,反而是一个好机会。
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